Nejste přihlášen/a.
budu kupovat byt, smlouvu budu mít nejspíš od realitky s kterou i celou dobu o koupi komunikuji.
V životě jsem nemovitost nekupoval takže nevím na co si dát pozor. Opomeňme technický stav a podobně, jde mi teď hlavně o právní stránku věci.
Jak by měla smlouva vypadat a co vše v ní může být špatně a co třeba mě hrozí pokud tam bude něco špatně? Počítám s tím že realitka jako taková si nejspíš majitele proklepne co se exekucí a podobných věcí týče ale mohu se mýlit, na toto jsem se ještě neptal a návrh smlouvy taky ještě nemám.
Děkuji za rady
2x
Jestli můžete, tak se vyhněte realitce. Kromě inzerce není nic, co byste nemohl vyřídit sám lépe a levněji. Postup při převodu je daný, vadný vklad je prakticky nemožný. Samostatně si ověřte vlastnictví, případné exekuce, oddlužení, nájemní smlouvy a služebnosti (břemena). Zajímejte se o hospodaření SVJ. Jak se vlastníci shodnou na budoucích opravách, zda v domě nejsou neplatiči. Ověřte si, zda nejsou dluhy na energiích. Pro úschovu peněz použijte jistotní účet banky. Ne realitku nebo advokáta! Nebazírujte na smlouvě. Dodatečná vymahatelnost je prakticky nulová. Vše si musíte ověřit samostatně dřív, než někam pošlete peníze.
0x
Nemovitosti většina lidí nekupuje každý týden, takže je vhodné si vzít právnickou pomoc a pročíst řádně kupní smlouvu, případně i někoho, kdo se vyzná v technickém stavu. Některé vady nemusí být v létě zřejmé, například netěsnící okna a tepelné mosty se projeví až v zimě, kdy tam vyleze plíseň...
Že se kupující řádně seznámili snad jasné a ta druhá resp. první věta se píše: kupující přebírá tak, jak leží a běží.
Každopádně v rozvinutějších ekonomikách je běžné, že si i kupující najme svého makléře, v našem kontextu bych jako Neználek najal inspektora nemovitostí ...
Ovšem kupující asi nebude chtít vyhazovat desítku tisíc navíc.
Jako investor bych si zejména ohlídal, jestli nemovitost není aktuálně předražená 
Takové nemovitosti totiž kupují pouze ti, kteří tomu nerozumí a chtějí tam bydlet za každou cenu, například proto, že tomu mají citový vztah, blízko k mamince, formálně se tomu říká cena zvláštní obliby a tak předraženou cenu většinou investor oželí ve prospěch dotyčného.
Kupuji byt ze 70. let v původním stavu krom koupelny, je jasné že bych tam mohl hledat a i našel plno “skrytých” vad. To si myslim že i v té smlouvě bude a souhlasim s tim že kupuji byt tak jak je a je v původním stavu před rekonstrukcí byť se tam kvalitně bude dát žít dalších x let než si pomalu všechno udělám.
Je to 2+1 prakticky v centru menšího města a koštuje to 2,5mil. Vedle toho zde soukromá osoba prodává to samé za 3,5… to už je na naši oblast přestřel.
Návratnost/výhodnodt spočteš jednoduše:
Představ si na chvíli, že už seš majitel, a za jakou částku čistého zisku (po odečtení energií, fondu oprav, nákladů na správu SVJ - pevné platby) - bys dokázal tenhle byt pronajmout?
Pokud vysolíš 2,5 mega - tak bys musel být schopen byt v tomto stavu pronajmout za 10500 Kč + fond oprav a další pevné platby (pojištění, odměna účetní a výboru) - tedy za cca 13000/156000 ročně...
Pokud v té lokalitě seženeš nájem levnější, třeba za 8000, tak se nákup ekonomicky nevyplatí ano na bydlení... proto spousta pronajímatelů bydlí sama v nájmu, pokud tohle ví
Jo seženu výhodnejší nájem, nakonec teď jsem v sociálním městském bytě za 6000, za vše i energie. 2+kk. To však neni obecně byt na “furt”
Chci ale raději investovat do svého než celý život solit nájem a mít byt podle svých představ. Je mi přes 20 a je ideální s tím začít než někde ve 30-40 kdy budu mít reálně pulku splacenou. Teď si takto na hlavu sype popel sestra která 10 let platí pomalu 20 000 nájem za 3+1.
Jenže 10000,- je nejspíš i s pevnými platbami (fond oprav a SVJ, bez záloh na energie), takže ty si ho koupí přebíráš vědomě za ekvivalentní nájem cca 13500 (pokud jsi gramotný ve financích).
Navíc - v malých městech hodnota spíš bude stagnovat.
zadal jsem pod 8%
přestože průměr za pos.120 let je průměr vyšší (cca 10%), za posledních 10 let je celkově +304,2% - i tak s 7,9% vyšlo
Nájem se zdá jako lepší volba
Oproti splacení hypotéky ušetříte 2 761 Kčměsíčně. Pokud tyto peníze pravidelně investujete, tak po 20 letech budete mít našetřeno tolik, abyste mohli platit nájem dalších 21 let.
O tom zde netřeba diskutovat, dotaz byl jak nenaletět u smlouvy.
Společnost se dělí na ty, kteří to umějí spočítat a na ty, kteří věří, že to na maloměstě v horizontu 20 let vyroste o raketu
takoví nejspíše znají porodnost a zaměstnanost v regionu
Dal jsem ti odkaz na kalkulátor a tam si můžeš zadat svoje parametry.
zhodnocení mého příjmu rozhodně je dnes lépe v horizontu 20 let jinde než v cihle (viz příloha, statistika za posledních 10 let je + 304,2% viz obr. a 100 letý průměr je cca 10% pa) než do splátek hypotéky a to v tom vůbec není zohledněno, že nemovitosti za 20 let na městě budou nejspíš dole, Praha Brno nahoře.
Jednoduše korcovo pravidlo: byt stojí 2 500 000 a když bys měl čistý zisk tržbu z nájmu alespoň 5%
2500000/20/12=10 416,667 - jenže tohle s jistotou nedosáhneš jak sám říkáš, protože k tomu musíš připočítat ještě náklady na SVJ a fond oprav
tak jsi safe
jenže to je zhodnocení srovnatelný pouhých 5%, takže to je polovina toho, co reálné nabízí trh a index za posledních 100 let 10% PA
Nemluvě že ono to ale poroste, otevírá se tu brzo zavřená hala a nová se má stavět. Ty byty vystřelej. Teď před 2 lety jednu fabriku zavřeli a propad je šílený, lidi tu kupují byty doslova jak rohliky, sám ještě nevim jestli mi to někdo nevyfoukne nabídkou vyšší ceny. Je tu hold boj.
Já to chci koupit a být tam celý život, děti nechci a to nikdy čili 2+1 ideál. Budu mít na důchod klid a nazdar. Nemám to jako nějakou “investici” jak dneska frčí. V pronajatém bytě nebudu nikomu kupovat novou kuchyň a podobně, nejsem magor. Nic hezkýho se nepronajíma nemluvě o stabilitě pronajímatelů. Lidi u nás střídaj byty běžně protože se často majitelé rozhodnou byt prodat, rozvedou se a podobně.
Koupě bytu na vlastní bydlení není žádná investice, to je náklad neboli pasivum. Nechci tě tady poučovat ale investice to není protože když to budeš chtít prodat, no tak stejně budeš potřebovat někde bydlet takže na tom nevyděláš ani how...
Já nevím jak kupuješ ty ale já jsem kupoval takhle : v pátek mi došla hláška, Ten den jsem byl za majitelem i na bytě a popis smlouvu a vypovídal plnou moc realitce a v pondělí jsme šli k notáři kterého jsem domluvil v pondělí a já odcházel s smlouvou a klíčema ...
V bytě byl nájemce...
to bylo v době kdy já jsem potenciál viděl a prodávající ještě ne ...
takže pokud jsi si tak stoprocentně jistý tak jsi to měl udělat stejně Já jsem si dnes téměř na malým městě to žádnou raketu neporoste Zvláště když polovina dnešních ... nechce děti ! Takhle jsem kupoval víc, prostě když vyšly čísla tak jsem to okamžitě koupil ze dne na den peníze ihned a hypotéka až potom. Jako čekat jestli mě někdo nepředběhne no tak to jako si asi moc nejsi jistý makléř totiž vždycky bude preferovat toho, kdo mu dá prachy na stůl a on provizi a nazdar
To bude do 20 let raketa ale dolů a vybydlený město anebo si snad myslíš, že se tam budou stěhovat Pražáci? Leda že by to bylo do 15 kilometrů od Prahy. Někteří stále ještě kupují, tedy ne Sudety, pro mě to prostě nevychází...
abych koupil panelák za 2,5 mega a pak to pronajal se ziskem 8000 (+s rizikem neplatiče) no tak jsem prostě ve ztrátě - prodej bytu neruší nájemní smlouvu
Co se ale děje teď tak loni bych tu koupil 3+1 za 2300000 a to co chci teď tak pod 2… Dnes 3+1 u nás stojí 3,5-4 to je realita, ceny sleduju od svých 18
0x
Dobrý den,
doporučuju si nechat smlouvu ověřit ještě vlastním právníkem. Nespoléhat jen na to, že RK má svého právníka za kterého ručí. U bytu sice asi nehrozí tolik vad jako u RD, ale i tak by bylo dobré aby všechna rizika překontroloval člověk s právním vzděláním a ideálně se zaměřením na reality.
Z vlastní zkušenosti, když jsme kupovali chatu, tak RK předložila svou smlouvu sepsanou právě jejich právním oddělením. Údajně bezvadnou. Realita byla taková, že cca 6 stran se motalo kolem financování ale stavu nemovitovitosti se ráčili věnovat celé 2 (!) odstavce a to ještě hodně obecně sepsané... Žádný faktická popis stavu, žádný passport, žádná odpovědnost majitele za skryté vady, žádná info k dokumentaci, která měla být k domu předána, prostě nic. Kdyby jsme podepsali, tak případné právní spory by byly jen vyhozené peníze, protože by jsme se neměli o co opřít.
S ohledem na cenu nemovitostí se nebojte uvolnit ještě pár peněz na právní rady a konzultace ke smlouvě. Můžete si tak v budoucnu hodně starostí ušetřit. Jak časových, tak finančních.
Žádný faktická popis stavu, žádný passport - tohle žádný právník řešit nebude, že ne... Passport si v tomto případě může objednat leda tak u nějakého inspektora nemovitostí, třeba nemopas nebo jakýkoliv jiný
odpovědnost majitele za skryté vady - to je snad v zákoně? Nebo sis to vyjednal a jakým způsobem? že to prodávající akceptoval?
Dokumentaci k domu v paneláku - musí mít hlavně předseda/výbor a ne jednotlivý člen SVJ...
U BJ v SVJ je třeba spíše ušetřit přechod dluhů (Dluhy ze zákona přecházejí na nabyvatele!) a přechod spotřeby a vyúčt... takže klidně může nabyvatel doplácet třeba 60 000 za spotřebu, Pokud si tohle správně neošetří ve smlouvě
Na passport právník minimálně upozorní a je na domluvě mezi kupujícím/prodávajícím, jak se dohodnou - zda bude dodán před koupí nebo bude poskytnuta adekvátní sleva.
Celkově koment je zbytečný - podstata odpovědi je v radě, aby smlouvu zkontroloval právník, který na ni dá druhý pohled a kupujícího případně upozorní na rizika nebo se rovnou domluví na doplnění.
Má zkušenost je jen pro příklad, jak některé RK postupují a jak moc si na svých smlouvách dávají záležet. Primárně ať mají pokryté financování, zbytek je moc nezajímá a když jde do tuhého, zkouší se vymluvit na to, že jsou pouze prostředníky mezi kupujícím a prodávajícím :-/
Ano může něco upozornit - ale záruku nedá. Pokud je v pohodě se stavem bytu v SVJ, tak celkem k ničemu...
Spíše má vliv Pro návratnost investice - jestli má společenství na účtu 3 000 000 v úsporách fondu anebo splácet úvěr 10 000 000 Kč - Což 99% kupujících vůbec neřeší ani nechápe ...
vzhledem k tomu, že si kupující neumějí moc spočítat rentabilitu viz výše, tak je alespoň dobrý podmínky pro flip, reflip, makéřinu ...
0x
Počítejte s tím, že panelákový byt bežně skrývá mnohá překvapení, o kterých ani majitel, který v tom domě bydlí od jeho postavení, nemá ani tušení. Osobně bych je nepovažoval za "skryté vady", spíš za jakýsi "folklor socialisticfké výstavby", na který se většinou přijde až při totální rekonstrukci.
Například "divoce" vedené rozvody elektřiny. Zrovna minulý měsíc dělníci, kteří v mém bytě rekonstruovali koupelnu, při odstraňování staré dlažby překopli elektrický kabel souseda pod námi, vedený překvapivě naší podlahou (vím, že nejsme výjimkou). Nebo při odstraňovýání starých a seschlých parket pod tlustou vrstvou asfaltu našli zprohýbaný beton s rozdíly přes 5 cm, který se musel složitě vyrovnávat. Nebo se ukázalo, že kabely k zásuvkám nebyly vedené v panelu, ale přilepené k němu a omítkou vyhlazené na obě strany tak metr do ztracena, čehož si nikdo za 50 let nevšiml, jak to bylo nenápadné. O křivém obezdění šachet s rozdílem 10 cm šikovně zakamuflovaném lištami a dvířky ani nemluvě. Spára mezi panely pod omítkou vycpaná novinami. A tak dále.
Samozřejmě to všechno budou náklady navíc, ale s tím je nutné počítat. Koneckonců i proto jsou panelákové byty o něco málo levnější než třeba byty v cihlových domech, i když třeba ani ty prvorepublikové také nejsou prosté mnohých překvapení.
0x
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.