Ahoj, mám takový problém. Bydlím v podnajatém bytě, který vlastní zahraniční majitel a prostř. české společnosti jej pronajímá, respektive podnajímá. Potřeboval jsem akutně řešit bydlení, takže jsem přistoupil na podnájemní smlouvu, která nedává žádné záruky, je plná sankcí, atd.
Mám smlouvu do příštího roku, potřebuji bydlet cca do března, protože dokončuji rekonstrukci RD a dříve, než se bude dát topit, se nemůžeme nastěhovat (nejsou ještě okna ani podlahy).
A teď ten problém - majitel bytu mi po společnosti vzkázal, že jej chce prodat. Chtějí si byt fotit a pak mi do něj tahat zájemce. Takže naprostá ztráta soukromí, atd. Nabízí se najít si jiný byt, ale proboha, stěhovat se na ani né půl roku? Paradoxně jsem před dvěma měsíci podepsal smlouvu na další rok, o prodeji ani slovo, v létě by se shánělo bydlení a řešilo stěhování lépe, než teď na zimu, navíc když nevíme vůbec kdy se byt prodá, může to být za půl roku, nebo taky za týden, takže život v naprostém stresu.
A tak jsem přemýšlel nad tím, že bych jim slušně sdělil, že potřebuju bydlet minimálně do února, že jim byt nafotím, aby ho mohli inzerovat, ale do té doby se stěhovat nebudu. I za cenu, že by mi ukončili nájem a podali žalobu na vyklizení bytu.
Otázka zní, kolik taková žaloba stojí a jakou náhradu by po mě soud tedy mohl vymáhat, kolik by si mohli naúčtovat za podání návrhu advokátem? Pokud by to celé bylo okolo 10 tisíc, tak se mi to vyplatí více, než se na tu chvíli stěhovat.
Druhá věc je, jak dlouho může trvat, než soud rozhodne? Aby nepodali návrh v listopadu a v prosinci neměli v ruce pravomocný rozsudek. To by i po uplynutí pariční lhůty, kterou soud dává na dobrovolné vystěhování mohli v lednu podat návrh na exekuční vystěhování a to by nemělo význam tohle podstupovat.
Díky
0x
Jde o to jak je postavená smlouva, pokud lze ukončit ze strany majitele kdykoliv, tak nemusí podávat žádnou žalobu, prostě najme firmu a vystěhuje vás. Vaše věci uloží do skladiště a vám poběží cena za uskladnění. Bez jejího zaplacení vám věci vydány nebudou. Stačí aby vás písemně vyzval k vyklizení.
To právě nemůže. Žádný cár papíru nemůže být nadřazený LZPS. A obydlí je nedotknutelné. Vystěhovat tě může jenom exekutor, nebo do bytu vstoupit policie s povolením k domovní prohlídce. K tomu je zapotřebí, aby se stal nějaký trestný čin. Pokud by majitel nebo jeho zástupce vstoupil do bytu, prakticky ho můžu zastřelit, protože porušil domovní svobodu. V tom lepším případě podat žalobu a zpovídal by se z trestného činu.
Je jedno, zda mám, nebo nemám platnou nájemní smlouvu. Obydlí nedefinuje žádný cár papíru.
doplněno 16.10.17 22:01:
Jinak já samozřejmě nejsem žádný nepřizpůsobivý magor, co by si chtěl hrát na sociála, neplatit nájem a kdesi cosi. Pouze to vnímám jako podraz a vyčůranost ze strany majitele, který si nechá platit nájem po dobu, než si sežene kupce a z mého bytu si udělá defakto veřejné prostranství, kam bude vodit každého, kdo si zavolá. Ať si to dělá, ale předtím mi měl normálně ukončit smlouvu s výpovědní lhůtou a ne udělat tuhle sviňárnu, zvlášť když ví, že tady bydlím s dětmi.
Představuješ si to jako Hurvínek válku. Ano, při smlouvě na dobu určitou ti nemůže nájem jen tak ukončit, pokud není ve smlouvě ujednáno jinak. Ovšem s tím vstupem opatrně. Nájemce má právo za určitých podmínek vstupovat do nájemního bytu za účelem kontroly a zjištění, jak je jeho majetek používán. Detaily vám řekne Občanský zákoník. Sice nevím, jak by na to šla napasovat prohlídka bytu zájemcem o koupi, ale už jsem se s tím konkrétně setkal, majitel, zastoupený realitkou oznámil nájemci termín prohlídky, nájemce jej v duchu nájemní smlouvy akceptoval a byt jsme si v pohodě prohlédli.
Takže bych to viděl na rozumnou dohodu s majitelem a vzálemný kompromis.
doplněno 16.10.17 22:13:
@vyklizenibytu: A tu nájemní smlouvu už jsi nastudoval? Připadá mi to, že se zatím bavíme trochu nekonkrétně, bez znalostí podmínek tvé smlouvy.
doplněno 16.10.17 22:18:
@vyklizenibytu: Na jedné straně máš pravdu, na druhé straně jsi povinen ho do bytu za účelem kontroly užívání vpustit. Pochopitelně ne v noci, ale i když přijde bez ohlášení a ty jsi doma a otevřeš mu, myslím, že bys mu měl vyhovět.
To ano samozřejmě se budu snažit jednat a dohodnout se. Jsem ochotný sem i někoho semtam pustit, když se třeba domluvíme předem, nemám s tím problém. Ale jde mi o to, zda si mám hledat jiný byt, což je pakárna, na těch pár měsíců, nebo by se t ov případě, že by se majitel choval jako hovado dalo řešit takhle. Sonduji, jaké jsou možnosti, abych se s rodinou v zimě, třeba těsně před vánoci neocitl na ulici, nebo abychom místo zdobení stromečku nemuseli na dva měsíce věšet police.
Jinak k tomu vstupování. Nikdo nemá právo svévolně někomu vstupovat do obydlí. To, že ho tam vpustím je běžná praxe, ale je to věcí dohody. Pak samozřejmě třeba když hoří, tak hasiči si také neběží k soudu pro povolení, ale zachraňují životy.
To ovšem neznamená, že si majitel bytu může uprostřed noci odemknout, nebo odvrtat zámek a kontrolovat, jestli byt správně užívám 
Pokud vstoupí do bytu bez toho, aniž bych ho sám vpustil, dopouštěl by se trestného činu.
Máš nějaké právní povědomí? Uvědomuješ si, že jakékoliv ujednání ve smlouvě, které odporuje zákonu, nebo dokonce LZPS je neplatné? Že ve smlouvách se běžně vyskytují naprosté hovadiny, které každý právník rozcupuje? Že se ve smlouvách běžně uvádějí sankce, které jsou podle soudu lichvou a nejsi povinný je platit?
Ta smlouva co mám takových odstavců obsahuje několik. Na to já se vůbec neptám. Já řeším LZPS, nedotknutelnost obydlí a lhůtu, ve které zpravidla soud rozhodne o exekučním vyklizení bytu. Že ponesu veškeré náklady je mi jasné a pokud budou cirka 10kkč (podání žaloby prý stojí 5kkč) + odměna advokáta za podání žaloby, pak se mi to vyplatí.
Vidím, že víš víc než já, tak mi promiň, že jsem se snažil tvou situaci jakkoli řešit. Slibuji, že už se to nestane.
doplněno 16.10.17 22:26:
Jedna věc je zákon, druhá věc je snaha o dohodu. Nedávno tu padlo, že ohánění se zákonem je úspěšná cesta do pekla. I když s tím tvrzením tak úplně nesouhlasím, něco na něm je a ty máš na té cestě docela úspěšně nakročeno. Tím končím.
Promiň, já se tě nechtěl dotknout Vážím si každé rady, ale něco jiného je jednat s člověkem, který se s tebou baví, nebo se společností, která zná jenom své vnitřní směrnice a člověk je pro ně položka, zajímá je jenom zisk. Taková firma tě oje*e a odhodí. O nějaké slušné jednání jim nejde. Kdyby to tak bylo, řekli by nám před dvěma měsíci, ať si hledáme jiné bydlení, že byt se bude asi prodávat. Těch problémů tady s nimi bylo více. Ale to je zbytečné sem zatahovat. Ale podle toho jsem poznal, že dohoda s nimi bude složítá, protože oni vždycky jednají tím stylem, že útočí, aby tě překvapili Promyslí si a pak udeří. Je jim jedno, že tě pošlou s dětma na ulici, hlavně když dostanou provizi.
Proto chci mít taky něco v ruce a nenechat se zneužívat. Jedna věc je slušné jednání a dohoda, druhá je zneužívání lidí, protože je máš v hrsti. A oni nás v hrsti mají, díky tomu, že jsme na tom bydlení závislí.
Takže opravdu, já nejsem ten, co chce dělat problémy. Já jsem jim sám půl roku dopředu řekl, že se na jaře budeme stěhovat do vlastního a že dáme s předstihem vědět, aby si mohli sehnat třeba nové nájemce. A vidíš, takhle to dopadlo.
Dnes se slušnost bohužel moc nenosí. Já na to narážím každý den. Každý den se mě někdo minimálně jednou pokusí okrást nebo podvést, tak proč bych neměl být připravený, abych se dokázal v mezích zákona taky bránit?
"Měl bys vyhovět." Takový pojem zákon nezná. Zákon definuje co můžeš a co nesmíš. On se může domáhat vstupu, ale já ho můžu vpustit. On sám vstoupit nesmí. Pak následuje ukončení smlouvy pro hrubé porušení a potom vystěhování. Dobrovolné, nebo nedobrovolné. A já řeším to nedobrovolné Kapišto? Hraju o čas.
On potřebuje prodat byt, já potřebuju ještě 4, max. 5 měsíců bydlet. Buď se dohodneme, nebo dojde na soud. A o tom je má otázka.
Zákon definuje co můžeš a co nesmíš.
Zákon platí pro obě strany - takže ta LZPS, kterou se oháníte, jasně říká:
Článek 7
(1) Nedotknutelnost osoby a jejího soukromí je zaručena. Omezena může být jen v případech stanovených zákonem.
Článek 12
(1) Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí.
ale také
(3) Jiné zásahy do nedotknutelnosti obydlí mohou být zákonem dovoleny, jen je-li to v demokratické společnosti nezbytné pro ochranu života nebo zdraví osob, pro ochranu práv a svobod druhých anebo pro odvrácení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku. Pokud je obydlí užíváno také pro podnikání nebo provozování jiné hospodářské činnosti, mohou být takové zásahy zákonem dovoleny, též je-li to nezbytné pro plnění úkolů veřejné správy.
V tomto případě je oním zákonem NOZ, konkrétně § 2233
(1) V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.
Takže v noci a bez vašeho souhlasu sice nelze, ale vy jste povinen - a teoreticky je možné, že by bylo vydáno předběžné opatření, abyste povinnost plnil. Dále pokud by v důsledku takovéhoto jednání vznikla vlastníkovi škoda, má právo domáhat se její náhrady.
Ovšem to všechno je pouze obecná informace - vždy záleží na konkrétní smlouvě. Co kdybyste se šel přece jen poradit s tím advokátem? Ten by pravděpodobně věděl i to, jak je místně příslušný soud zatížen.
Já samozřejmě nezpochybnuji ze soud majiteli to pravo prizna a ze me vyhodi. Ale jde o to, ze to nemuze majitel udelat svepomoci, ale musi se obratit na soud a posleze pokud bych neuposlechl rozhodnuti soudu (coz urcite udelam, jinak bych si jen navysil naklady), tak potom se muze obratit na exekutora a ten jediny me muze vystehovat a vstoupit do obydli.
Na pravnika se asi obratim az pokud dojde na vyhruzky soudem, treba se dohodneme slusne a nebude to vubec potreba. Kazdopadne diky za rady. Koukal jsem po netu a vetsinou pry rozhodnuti soudu neni drive, nez za 6 mesicu. To by mi bohate stacilo a je mozne, ze by na jednani ani nedoslo, kdyz bych byt dobrovolne opustil jeste predtim.
Tedy v podstatě jediné, co stanovuje, že se jedná o vaše obydlí je jen ten cár papíru, tedy nájemní smlouva.
0x
Ahoj, největší problém je, že se jedná o podnájemní smlouvu. Vkládám text kde je to popsané.
Rizika podnájmu
Ačkoli to na první pohled nevypadá, podnájem představuje větší riziko. Proč? V první řadě není podnájemce nijak výrazně ochráněn zákonem. Co se délky podnájmu týče, nesmí přesáhnout dobu nájmu. Je tedy sjednán maximálně na dobu trvání nájmu. Je tak určitě na místě vědět, jaké podmínky byly sepsány v nájemní smlouvě a kdy dojde k jejímu ukončení. Jednodušší je i akt výpovědi smlouvy. Jako podnájemce nemáte stejná práva, jako na místě nájemce. Výpověď můžete dostat prakticky kdykoli a bez jakéhokoli udání důvodu. Stejně tak výpovědní lhůta se může různit a nebývá standardní. V praxi to znamená, že se ze dne na den můžete ocitnout na ulici, což je jistě nepříjemné. Pokud není ve vaší smlouvě tato výpovědní lhůta nijak upravena, platí standardně tři měsíce.
0x
Vidím, že se tady pletou dva pojmy. Tazatel píše o podnájmu, rádci o nájmu a nájemní smlouvě. Tyto pojmy jsou nesouměřitelné.
Podnájemce má mnohem menší práva než nájemce. Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak, a podnájem vždy končí nejpozději se zánikem nájmu. Jestliže tedy vlastník svůj byt prodá, končí automaticky i platnost a účinnost podnájemní smlouvy. NOZ říká: Podnájem skončí nejpozději s nájmem.
A jak je to s prohlídkou bytu? Jestliže je nájemce povinen umožnit vstup pronajímatele do bytu po předchozím oznámení (NOZ § 2219), tím spíš to platí pro podnájem. Rozhodně výkon tohoto oprávnění pronajímatele nesmí být nad míru, kdy by již docházelo ze strany pronajímatele k šikanujícímu výkonu práva nebo nadměrnému obtěžování nájemce.
Ve vašem případě bych určitě dal přednost jednání s majitelem nebo nájemcem bytu.
To se samozřejmě budu snažit. Ale žádné právo na prohlídků nemůže být nadřazeno LZPS a uplatňováno silou tím, že někoho omezím na domovní svobodě tím, že mu tam svévolně vstoupím. To může jen policie s povolením soudu, exekutor, nebo v případě odvarecení bezprostředně hrozícího nebezpečí na životě nebo majetku (to můžete i střílet po lidech, pokud tím chráníte život). Třeba když v bytě hoří, mohou do něj vstoupit hasiči. Takže ten výčet situaci a lidí kdy je možné vstoupit někomu do bytu je opravdu malý a to, že někdo chce přivést zájemce na prohlídku bytu mezi ně opravdu nepatří.
Pustit ho MOHU, nebo podle smlouvy musím, ale když ho nepustím, porušuji pouze smlouvu se všemi důsledky z toho plynoucími, to ale neznamená, že tam může vstoupit. Nemůže.
že někoho omezím na domovní svobodě tím, že mu tam svévolně vstoupím
Vás někdo omezuje nebo omezovat hodlá? Co kdybyste vyčkal věcí budoucích?
výčet situaci a lidí kdy je možné vstoupit někomu do bytu je opravdu malý a to, že někdo chce přivést zájemce na prohlídku bytu mezi ně opravdu nepatří
Ale patří - viz výše citovaný NOZ.
Mimochodem - to, nač se připravujete, nedojde-li k dohodě, rovněž není zákonné jednání.
Proto existuje výpovědní lhůta - aby si dotyčný nějaké bydlení našel. Chcete tvrdit, že zdržuje-li se někdo neoprávněně v bytě, "spatne se prokazuje úmysl"? To snad ne.
Bez urážky - vy se opravdu poraďte s právním zástupcem o případných krocích, které hodláte činit.
Pokud nevidíte rozdíl mezi "obsadit nemovitost nebo se "jenom" neodstehovat" a nechápete, že uplynutím výpovědní lhůty trvání smlouvy končí, jsou vám "judikaty s danym paragrafem" celkem na ... nic a skutečně byste si mohl způsobit potíže.
0x
Zásadní chyba v tvém uvažování je ta, že majitel bytu bude postupovat přesně dle zákona.
Ale on může stejně jako ty, zákon porušit.
Takže ty odejdeš nakoupit a během této doby vymění zámky a vchod zaterasí, aby si se tam nedostal. Pak můžeš podávat žaloby ty, že bylo porušeno tvé ústavní právo atd...
Ale i pokud toto neudělá, tak je zde vysoké riziko, že škody budou daleko větší, než právní zastoupení a žaloba. Protože pokud chce zahraniční majitel prodat byt, tak si na 99% najme realitku. A většina smluv je postavena tak, že pokud prodej nemovitosti nebyl proveden díky problému na straně prodávajícího, tak realitka bude požadovat smluvní pokutu ve výši odměny za zprostředkování prodeje. A to u bytu bývý okolo 50tis Kč. To půjde také za tebou.
0x
Píšete, že stavíte dům, tak se na to prosím zkuste podívat pohledem majitele nemovitosti. Představte si, že byste ho pronajal a pak ho najednou potřeboval prodat a někdo by vám tam začal dělat podobné obstrukce.
Podepsal jste podnájemní smlouvu s nájemcem, která není v NOZ řešena tak podrobně jako nájemní smlouva, takže platí jen to, co v ní máte sjednáno. Výpovědní lhůta může být 3měsíce, 14dní a také může skončit ze dne na den, když se pronajímatel s nájemcem dohodnou na ukončení nájemní smlouvy a tím zároveň zanikne smlouva podnájemní.
Zkuste se rozumně domluvit na možnosti setrvat v bytě po dobu hledájní zájemců a převodu bytu. Nový majitel se třeba taky nebude stěhovat hned, bude chtít připravit nějakou rekonstrukci a vy mu v mezičase budete platit podnájem. Za to nabídněte možnost návštěv zájemců v domluveném čase 1x za týden, kdy někdo z rodiny uklidí bude hlídat makléře a návštěvníky a ještě vychválí současného majitele.
Když ale v bytě zůstanete, tak s vámi 1/2 roku legálně nikdo nepohne a skončí to až žalobou na vyklizení.
Já to zažil z druhé strany jako majitel. Pronajímal jsem 10let, měl jsem pro případ problémů vyladěnou podnájemní smlouvu, jejiž sankce jsem až do posledního podnájemníka nemusel použít. Poslední nájemník při podpisu a stěhování seriozní, první platba ok. Pak jen lži a výmluvy, nájemník dostal varování, po cca 6týdnech výpověď. Ale odmítal odejít. I jeho právník mu říkal, že je vše dle práva, ale nehnuli jsme s ním. Když jsem zjistil obvyklé lhůty soudů, tak jsem objednal firmu, které jsem podepsal plnou moc k ukončení podnájmu a legálnímu vyklizení bytu.
Nevím, co se tam událo, jestli mu ukázali paragrafy nebo naplácali anebo snědli kočku a nezajímá mě to. Já se s ním snažil domluvit po dobrém. Něco mě to stálo, ale rozhodně to vyšlo levněji, než další rok jeho bydlení zdarma. Dostal jsem zpátky zaprasený byt, který jsem půl roku před tím dal dohromady po předchozích relativně slušných nájemnících. Ač jsem odvážný, tak na další podobné dobrodružství jsem neměl nervy ani čas a byt jsem prodal.
Na nájemnících jsem si už nic nevzal, ani jsem je nežaloval, protože jsem po loňském zpřístupnění registru exekucí viděl ten dlouhý seznam a ještě bych platil náklady marné exekuce. Nemajetní jsou v pohodě, na vás si ale v případě obstrukcí asi něco vzít mohou, takže bych se radši zkusil domluvit.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.