Ahoj všem. Mám prosbu ohledně právní stránky prodeje bytu následujícím způsobem.
Teta prodává malý byt v domě o 6 bytech, vcelku levně. Kontaktoval ji zájemce, který by mohl zaplatit necelou polovinu ceny v hotovosti a na druhou polovinu navrhl smlouvu, kde by se zavázal k měsíční splátce v nějaké výši (+úrok). Doba splácení by byla asi 8 let. Vím, že se takhle občas byty prodávají, ale netuším, jak je to s detaily - přepis v katastru, typ smlouvy atd.
Teta nad tím přemýšlí, jelikož zájemce vypadá spolehlivě a hlavně se hodí do "skladby" obyvatel celého domu. Samozřejmě si chce všechno důkladně pojistit, nechat sestavit smlouvu právníkem, ale tuší, že si neuvědomuje všechny souvislosti a podrobnosti. Můžete někdo pomoci?
Pokud by to někoho zajímalo, zájemce nemůže mít hypotéku kvůli tomu, že je nově OSVČ, nicméně vydělává (může prý prokázat výpisem z účtu). Splátka by byla vcelku nízká, nižší než běžný nájem podobného bytu.
2x
Dobrý den. Položte kupujícímu otázku , zda bude souhlasit s přepisem nemovitosti na KÚ až po úplném zaplacení kupní ceny ve splátkách po osmi letech.Souhlasit jistě nebude, je to pro něho riziko. Tzn. opačný postup je riziko pro vaši tetu.
Proto je takový prodej ne splátky zbytečně komplikovaný a rizikový. Důležité je vlastnictvý, peníze jsou hůře vymahatelné.
teta přepíše byt a kupující nebude platit = problém. Kupující zaplatí ve splátkách a teta nepřepíše = problém.
Prostě takový prodej na splátky nedává žádný smysl, jsou to pouze rizika pro jednu, nebo druhou stranu. Nedělejte to ...
2x
Zdravím.
Nekupuji na co nemám.Ať zájemce koupí,ale hned hotově celou částku.Dá jen půlku a potom se teta bude soudit a nic nevysoudí na zbytek částky.A ještě splátky na osm let - nechci být ...,ale kdo ví co se během osmi let stane? Do tohodle opravdu nee.A jestli na to teta přistoupí,tak rozhodně nepřepisovat před zaplacením celé částky.Ale to doufám neudělá.
0x
Do toho bych nešla. Vaše teta by v podstatě "suplovala" banku. Banky moc dobře vědí, proč některým lidem půjčky ani hypotéky neposkytují.
Sebelépe ošetřená smlouva nezajistí, že nyní začínající OSVČ bude nadále prosperovat, že bude na splátky mít i v budoucnu. Já bych hledala kupce, který zaplatí rovnou.
0x
A já bych do toho pro změnu šla. Pochopitelně by byl byt přepsán až teprve potom, co by byl celý zaplacen. Nebo bych na něm měla zástavu.
0x
Dobrý den, škoda, že neuvádíte, kde se uvedený byt nachází a jaká je bytová situace, resp. poptávka a nabídka v tom místě. Také neuvádíte, zda teta peníze nutně potřebuje a s prodejem spěchá. Ceny bytů zatím rostou a poptávka je vysoká (což nemusí být všude a stále). Takže, pokud je teta v nouzi, tak do toho půjde a bude osm let v nejistotě nebo to nedopadne dobře. Rozumný člověk by si počkal na normální transakci prodeje za plnou cenu zaplacenou hned a normální kupní smlouvu. Toto je loterie výhodná jen pro jednu stranu (a teta to není). Zdravím!
doplněno 18.06.17 11:37:
naufrago - pokud teta má i jiného zájemce (nebo si na něho počká), tak si nemusí komplikovat svůj život tím, že ho někomu cizímu usnadní, Teta není charita ani banka. Navíc bude zřejmě i přijatou část ceny utrácet a pokud prodej časem selže, tak ji bude těžko vracet (zpětnou výměnou za byt).
doplněno 19.06.17 19:50:
naufrago - za sebe mohu říci, že jsem "vývojem" a hlavně obratem v tomto dotazu dost zklamán (abych zůstal korektní). Dotaz se zdál původně seriozní a ono nikoliv - mohla jste napsat pravdu hned a "netahat nás za čudlíka". Očekávám také čokoládu (jako omluvu) 
.
Bene, promiňte mi to. Ale mělo to svůj důvod, opravdu jsem potřebovala, abyste se na to podívali z pohledu prodávajícího. Posílám jednu virtuální 
čokoládu a 
na usmířenou k tomu.
0x
Včera jsem si byla chvilku sednout na takové menší akci. Byli tam dva mladí kluci, tak cca 28 let. Známe se od vidění a tak něco málo o nich vím. Ti se něčím podobným živí. A asi dobře... Fungovat to může, musíte nastavit pravidla tak, aby se teta nemusela obávat o svůj majetek. Jde to. Již jsem napsala - např. zástava.
Čím přesně se živí?
Pravidla můžeš nastavit jak chceš, ale stejně tu existuje reálné riziko, kdy teta přijde o peníze i byt.
Banka to odepíše jako procento špatné investice, ale pro tetu to může být životní rána.
živí se tím, že někomu zafinancují nákup nemovitosti a ten dotyčný jim to potom splácí. Oni si na to dokonce berou úvěr od banky. Potom v domě (bytě) nechají bydlet člověka, který si byt splácí, pochopitelně s vyšším úrokem, než mají oni v bance. První jejich takový kup byl tady ve městě dům, kde je asi osm bytů. To bylo zhruba před 8mi lety. Oni na to měli hypoteku na 15 let.
doplněno 18.06.17 11:29:
. proč by teta měla být ohrožena? To je opravdu hloupost. Byt buď bude stále její, nebo bude mít zástavu. Takže když kupující přestane platit, bude na svém (někteří na tom umí dokonce velice dobře vydělat, ale toto nebudeme radši zmiňovat)
1) I když se dnes trochu utahují kohoutky, tak prakticky na hypotéku dosáhne daleko více lidí, než by bylo zdrávo. Ten kdo jí nedostane, tak představuje již abnormální riziko. Tohle mělo smysl možná před těmi 8lety, kdy úrokové sazby byli jinde, dnes je peněz nadbytek a půjčuje se i na záporné úroky.(nemyslím tím konečné fyzické osoby)
2) Teta celých 8 let ponese riziko hodnoty nemovitosti. Pokud se dramaticky sníží, tak se jí automaticky sníží hodnota zástavy. Naopak pokud se zvýší hodnota, tak jí to nic nepřinese.
a) Dům může vyhořet a protože nový majitel kašlal na revize, tak ani pojištění nepomůže. Nebo to udělá úmyslně. Výluk je celá řada.A nebo nebude mít ani to pojištění. Kdo ho donutí.
b) na domě se projeví zásadní závada. Sesouvání terénu, špatné základy, atd...
c) byt se dostane do vyloučené lokality. V mnoha městech funguje rozdíl cen i v mnoha desítkách procent. A to mezi byty může být jen několik ulic.
d) atd...
Banky o tomto riziku vědí, proto půjčují za úrok. Jenom v okolí vím o několika tragédiích, kdy banky nedostali zaplaceno a brát již nebylo kde. Jenže když se jim jedna investice z mnoha nepovede, tak je to nepoloží.Ale co teta?
. Určitě máš pravdu. Vše o čem píšeš, se stát může. 
Ale také nemusí . Pracuji v tomto již dost dlouhou dobu a setkala jsem se jak s nešťastným prodávajícím, tak s nešťastným kupujícím. Jak s poctivým prodávajícím, tak nepoctivým (to samo s kupujícím). Podle toho co vidím já, tak přibývá lidí, kteří mají nějaké peníze a rozhodli se postupovat tak, jako ti dva kluci, co jsem o nich psala. Strašně moc přibývá ale lidí, kteří to nedělají kvůli nějakému výdělku, ale kvůli dobrému pocitu, že někomu pomohli (jasně, nechají si to zaplatit, ale není to žádná lichva, ale především to není pro ně to nejhlavnější).
0x
A co když nastane tato situace? Kupující bude žádně platit 7 let a už se bude těšit, že za rok teta přepíše byt na něj. Ale teta umře. A co teď? Byt půjde do dědictví. Budou všichni dědici souhlasit s přepisem bytu na kupujícího, zvláště, když utržené peníze ze splátek bytu teta rozdala za život?
0x
Chtěla bych platbu hned a převod bytu hned.
I když bych si v nějaké složité smlouvě vymínila, že byt je můj, dokud nedostanu poslední korunu ze splátek, tak stále mi hrozí (možná krajní, ale přece jen) situace, že někdy za 6 nebo 7 let se mi byt fakticky vrátí, ale vybydlený. I ohleduplné chování bude po letech na vybavení bytu znát. Natož mírně neohleduplné či dokonce bezohledné.
Nechtěla bych pak složitě počítat a handrkovat se, jakou částku mám onomu "skoromajiteli" vracet. A měla bych ji pak vůbec k dispozici?
Během let splácení se může v celém domě opravovat střecha, výtah, sklepy... Neplánovaně. Havárie. Jak se k tomu teta postaví?
0x
Já bych do toho nešel, dnes i OSVČ ve většině případů dostane hypotéku. Nejsem si jistý, zda tetě bude platné zástavní právo, když nový majitel naseká dluhy včetně dluhu na sociálním a zdravotním pojištění.
Zájemce si můžete proklepnout např tak, že si na poště necháte udělat výpis z registru exekucí. Stejně byc ale doporučil prodat klasicky.
Ještě jednou moc děkuju za všechny odpovědi. Ani nevím, kterou ohodnotit, užitečných jich bylo plno.
A teď s pravdou ven: situaci jsem Vám nastínila z jiného úhlu. Já jsem zájemce o byt (nový OSVČ, který hypo nedostane ani kdyby se rozkouskoval) a jedu se dnes na byt podívat. Chtěla jsem vědět, jaká rizika pro prodávajícího (popř. mě) z toho vyplývají, zda vůbec má smysl paní tuto variantu nabízet. (A obávala jsem se, že kdybych to napsala za sebe, tak si maximálně poklepete na čelo...).
Vezu s sebou čokoládu, abych se mohla prodávající omluvit za případnou ztrátu jejího času, pokud návrh nepřijme, což očekávám - a že si poklepe na to čelo a vykáže mě pryč 
ale zkusit to musím - litovala bych, kdybych rezignovala předem.
doplněno 19.06.17 19:36:
Sebodko, děkuju. Já to nakonec paní ani nenavrhla, jelikož dala najevo, že potřebuje peníze rychle. Asi bude mít i víc zájemců,byt má spoustu výhod (i když jsem si nakonec říkala, že ta cena takové terno není; nicméně pořád o čtvrtinu nižší než běžná 1+1), tak někoho sežene rychleji.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.