Špatná karma v pronajatém bytě

Od: Datum: 31.12.14 16:00 odpovědí: 17 změna: 01.01.15 19:54
avatar

Dobrý den,

chci se zeptat... Bydlím v pronajatém bytě a špatně nám spínal kotel, takže se neohřívala voda. Takhle to blblo asi 2 měsíce, než kotel přestal fungovat úplně. Majitel bytu o tom věděl, ale nic pro to neudělal. 2 dny jsme tu zmrzali i s dětmi a majitele nemůžeme zastihnout, nezvedá telefon, nereaguje na sms. Dnes jsme měli doma pána ze servisu, který se úplně zhrozil, že kotel v koupelně nemá co dělat, že to majitel vyřešil ventilátorem, který žere akorát elektřinu a ubírá vzduch, uniká zde plyn, karma v háji. Divil se, že jsme ještě naživu a motání hlavy může být způsobeno i přiotrávením. Chtěli jsme vystavit nějaké potvrzení o stavu kotle a karmy, ale prý si to na triko nevezme a máme se domluvit s majitelem a zajistit si inspekci.

Chci se zeptat, jestli můžeme inspekci zařídit i bez majitele, se kterým není rozumná domluva. Jednak jsme 2 dny nemohli byt řádně užívat a jednak nás to ohrožovalo na zdraví našem i dětí a vzhledem k postoji, jaký majitel bytu má, nechci, aby mu tohle jen tak prošlo.

Poradíte mi někdo, jak bychom měli postupovat? Děkuji a přeji do Nového roku vše nejlepší.


Seznam odpovědí:
 
moment čekejte prosím, probíhá přenos dat...
Zobrazení struktury odpovědí v otázce
Skrytí struktury odpovědí v otázce
Zobrazení struktury odpovědí v otázce

 

Odpovědi na otázku:
Od: jaha
Datum: 31.12.14 16:27

Já myslím, že nejlepší řešení je najít si jiný byt a odstěhovat se. Tak trochu jsem pochopila, že vám nejde o dobré bydlení, ale pomstu.No až se vám pomsta podaří, tak se stejně budete muset vystěhovat.Jo a asi vám jde o revizi a ne inspekci.

Ohodnoceno: 1x
 
Datum: 31.12.14 16:55
avatar

Děkuji za radu, i když jste mi neodpověděla na to, na co se ptám. Asi jste neslyšela o výpovědní lhůtě, že? Pomstu jste si vyložila špatně, ale to je jedno. Buď mi odpovězte na to, na co se ptám, nebo neodpovídejte vůbec. Děkuji. A s inspekcí se omlouvám, samozřejmě jde o revizi.

Datum: 31.12.14 17:06

Zatím topte elektricky, nic jiného vám stejně nezbyde.

Ohodnoceno: 0x
 
Datum: 31.12.14 17:10
avatar

Jak postupovat? Komunikovat písemě s dodejkou. Objednad revizi a napsat to majiteli. Dát okamžitou výpověď s tím, že byt je neobyvatelný. Hned se odstěhovat. A zahájit dohadování se, že za dobu co tam nebydlíte nebudete platit.

Ohodnoceno: 1x
 
Od: makon
Datum: 31.12.14 17:31

Něco k tomu - Občanský zákoník říká :

§ 2205

Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje

a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

Takže to by bylo jasné. A dále

§ 2207

(1) Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
(2) Pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.

§ 2208

(1) Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.
(2) Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného.
(3) Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

Takže - pokud závadu neodstraní pronajimatel, můžete si opravu zajistit sami a žádat pronajimatele o náhradu "skutečně účelně vynaložených nákladů" - /nenecháte si kamna pozlatit/ a nebo můžete nájem ihned ukončit.

Pokud chcete více, můžete mne kontaktovat na makon@asociace-sos.cz - bezplatná poradna Sdružení obrany spotřebitelů Špk.

Ohodnoceno: 0x
 
Od: jr
Datum: 31.12.14 17:35

Revize by vás vyšla dost draho, jako nájemníci byste podle zákona měli platit jen drobné opravy do 500 korun. Za dobu, kdy vám nejde teplo nebo teplá voda máte nárok na slevu na nájemném. Ovšem přimět majitele bytu aby splnil svoje povinnosti nebude snadné. Já bych to asi vyřešila tak, že bych přestala platit nájem, odbydlela bych si i kauci, a odbydlela bych si i náklady na opravu kotle. Majitel se vám jistě ozve hodně rychle, až mu přestanete platit, ale z bytu vás vyhodit nemůže, dokud nepodá k soudu návrh na vystěhování, takže nějaké ty 4 měsíce si tam klidně odbydlíte a mezitím můžete hledat nový byt. Když by majitel vyhrožoval právníky nebo tak něco, tak mu vyhrožujte taky. Můžete zajít taky na finančák, pokud neplatí z příjmu z pronájmu daně, tak ho udejte. Takový vychcánek co jenom tahá peníze z nájemníků a neplní si svoje povinnosti si nic jiného nezaslouží.

Ohodnoceno: 2x
 
Od: jaha
Datum: 31.12.14 17:48

To je cesta do pekla. Finančák přichází v úvahu až za dlouho., protože přiznání k dani se podává až k 1. dubnu.A až majitel podá soudu žalobu za neplacení, tak vám dojde platební rozkaz včetně poplatku soudu a úroků.Zavolejte si revizáka a ať vám udělá odhad opravy. Nemusí být vůbec drahá. Občanský zákoník uvádí, kolik z opravy zaplatíte vy a kolik majitel.Je to dáno počty metrů bytu.

Ohodnoceno: 0x
 
Datum: 31.12.14 17:48
avatar

jr: přesně tak, děkuji za radu

Od: etrzw
Datum: 31.12.14 17:55

Já osobně bych se odstěhovala.

Ale to vy nechcete. Takže jestli nekomunikuje, nechala bych vše opravit na svoje náklady a ty bych si odečetla od nájemného (v příštím nájemném bych zaplatila o to míň). Fakturu bych si nechala vystavit ve 2 vyhotoveních (jedno bych si nechala jako důkaz!) a druhé bych mu poslala poštou - doporučeně s dodejkou(!). Dodejku bych si potom schovala k faktuře.

Ohodnoceno: 0x
 
Datum: 31.12.14 20:46

Dovolila bych si svůj názor na věc.

Opravu karmy provádí a hradí nájemce, pronajímatel provádí a hradí pouze její výměnu (když ve smlouvě nemáte sjednáno něco jiného). Pokud se vám pokazila karma, měli jste opravu provést ihned sami a nečekat na majitele.

To, že vy jste ji dva měsíce používali až přestala fungovat úplně, a v důsledku toho jste nemohli byt řádně užívat, to imho nelze svádět na majitele.

Revizi by měl zaplatit pronajímatel. Kdy byla naposledy provedena?

Ohodnoceno: 0x
 
Datum: 01.01.15 09:40

Vše podstatné, co se týká karmy, hradí pronajímatel. Karma je součástí bytu a její fungování je zcela nezbytné pro to, aby mohl být byt považován za způsobilý k užívání (tedy výměna topného tělesa karmy, výměna pláště karmy, to vše hradí pronajímatel). Pronajímatel na své náklady zajišťuje bezpečné fungování karmy, tedy hradí i náklady spojené s revizí karmy).

§ 2257 občanského zákoníku

[Údržba bytu a domu]

(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

(2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Co se týče pojmů "běžná údržba a drobné opravy", občanský zákoník tyto pojmy nijak nespecifikuje, proto se výkladově stále vychází ze zrušeného nařízení vlády č. 258/1998 Sb., ale je to jen doporučující výklad. Zrušené nařízení vlády sice obsahovalo hranici 500,-Kč (náklad na jednu opravu), nicméně tato hranice již neplatí, právě z důvodu zrušení uvedeného nařízení.

Co musíte udělat: Upozornit pronajímatele na vadnou karmu, a to upozornění musí být průkazné (dopis, svědek), neboť ono upozornění je pro Vás zásadní pro to, abyste mohla v budoucnu požadovat náhradu vynaložených nákladů.:

§ 2264

[Poškození nebo vada bránící obvyklému bydlení]

(1) Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

(2) Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, kterou je třeba bez prodlení odstranit, nevznikala další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.

§ 2265

[Odstranění poškození nebo vady]

(1) Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

(2) Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

(3) Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

Tedy: pokud se nejedná o žádnou bezvýznamnou vadu a pronajímatel nezajistí opravu karmy řádně a včas, může se iniciativy chopit sám nájemce, nechat karmu opravit a po pronajímateli požadovat náhradu vynaložených nákladů, včetně slevy na nájemném po dobu, kdy nemohl byt řádně, z důvodu vady, užívat. Máte právo provést jednostranný zápočet vynaložených nákladů na opravu karmy oproti právu pronajímatele na nájemné.

To @makon: paragrafy,které uvádíte, se sice týkají nájmu, nikoliv však nájmu bytu, jedná se o obecné ustanovení, které se v případě nájmu bytu nepoužijí, neboť pro ně platí speciální právní úprava.

Ohodnoceno: 3x
 
Datum: 01.01.15 11:18

A aby bylo jasné, že problematika plynových zařízení má také druhou stranu mince, dovolím si na dokreslení situace připojit odkaz na článek, který se zabývá spíš než finanční stránkou věci odpovědností za škody. Kupodivu nic z v článku uvedeného není v rozporu s citovanými paragrafy NOZ. Z dotazu není úplně jenoznačné, zda pronajímatel bytu je fyzická osoba, podnikající fyzická osoba, či dokonce právnická osoba, za určitých okolností by však odpovědnost za stav zařízení mohla padat též na hlavu nájemce bytu. To neznamená, že by měl hradit náklady na opravu, revize ap. Jen to zdůrazňuje skutečnosti uvedené v § 2265, odst. 2 NOZ.

Nehledě na to, že očividně vadné plynové zařízení může provozovat leda hazardér. Tolik k situaci, než to kleklo úplně. Doufám, že je to vypnuté.

Ohodnoceno: 0x
 
Datum: 01.01.15 19:41

Já jen doplním @amper: v návaznosti na aktuální judikaturu Nejvyššího soudu doporučuji tazatelce, aby co nejdříve začala aktivně jednat ohledně opravy karmy. Teď nemyslím jen upozornění pronajímatele, ale pokud je pronajímatel nečinný, musí sami nájemci učinit vše, čím by minimalizovali riziko ohrožení zdraví a život osob (především dítěte), jež v bytě setrvávají. Pokud by se totiž v bytě někomu něco stalo, paradoxně tím prvním, kdo by mohl být trestně stíhán, jsou nájemci bytu. Pokud totiž nájemci bytu ví o tom, v jakém stavu karma je a přesto v bytě dále i s dítětem setrvávají, porušují tzv. generální preventivní povinnost a mohou nést i trestní odpovědnost. Nestačí, že nájemci uvědomili pronajímatele o závadě na karmě, ale v situaci, kdy je pronajímatel pasivní, musí i oni sami vyvinout maximální úsilí, aby neohrozili zdraví a život osob, které byt užívají (odstěhovat se či zajistit opravu karmy).

Ohodnoceno: 0x
 

 

Datum: 01.01.15 11:25

Já myslím, že pokud se budeme i nadále řídit nařízením vlády č. 258/1995 Sb., které vymezuje drobné opravy bytu, tak oprava karmy pořád bude spadat do kategorie drobné opravy.

viz § 5 odst. 3:

Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

S tím, že součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok /§ 5 odst. 6 cit. nařízení/.

Chtělo by to nechat udělat kalkulaci, kolik by oprava stála.

Ale je pravda, že to není vždy úplně jednoznačné, navíc ještě teď za účinnosti NOZ.

Ohodnoceno: 0x
 
Od: buss®
Datum: 01.01.15 11:57

Jo jo, že to OZ zrušil?

Ohodnoceno: 0x
 
Od: buss®
Datum: 01.01.15 10:16

Inspekce neexistuje, známe revizi, kontrolu a zkoušky plynových zařízení. Jednejte s vlastníkem!

Ohodnoceno: 0x
 
Datum: 01.01.15 19:54

Teda nějak nechápu slova onoho odborníka, že ta karma-kotel nemá co dělat v koupelně.

Ohodnoceno: 0x
 

 

 

 

 

Přihlásit se k odběru odpovědí z této otázky:

Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz

 
Copyright © 2004-2016 Poradna Poradte.cz. Všechna práva na poradně Poradte.cz vyhrazena.