Nejsem si jistý, zda při darování nemovitosti v tomto vztahu budeme muset platit daň z převodu nebo je to osvobozeno jako daň darovací? Děkuji za odpovědi
0x
Podívejte se tady : mesec.cz/.... Nejsem si jista, že je ideální převádět nemovitost i na partnera svého potomka. Nikdy nevíte, co může život přinést za překvapení. Ač rozhodně nejsem lakomá nebo nepřející, já bych to neudělala - snad jedině pokud ten partner významně přispěl ke koupi nebo zvelebení nemovitosti. Patronka
0x
Dobrý den. Mám vážnou obavu, že takové darování, které popisujete, bude předmětem daně darovací u Vašeho zetě. Ono to vyplývá se zařazení do skupin podle příbuzenského vztahu. Tady jsem to okopíroval :
Poplatníci dědické a darovací daně jsou rozděleni do tří skupin podle míry příbuzenského vztahu mezi dědicem a zůstavitelem, resp. nabyvatelem daru a dárcem. Podle toho, do jaké skupiny patříte, bude také zdaněno vaše dědictví, resp. dary. Příbuzenské vztahy založené osvojením jsou na stejné úrovni jako příbuzenské vztahy vzniklé narozením.
| Skupina | Vztah |
|---|---|
| I. | příbuzní v řadě přímé (děti, rodiče, prarodiče) a manželé |
| II. | příbuzní v řadě pobočné (tedy sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety) a manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela (nevlastní děti), rodiče manžela (tchán, tchýně), manželé rodičů (nevlastní rodiče) a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele |
| III. | ostatní fyzické osoby a právnické osoby |
S pozdravem Laďa
doplněno 04.04.11 09:45:
Nevím, proč ta římská dvojka při kopírování spadla dolů. Má být hned u příbuzní v řadě pobočné.
doplněno 04.04.11 09:50:
Dopněk č. 2 : NAPSAL JSEM TOTÁLNÍ BLBOST. DAŇ SE NEBUDE PLATIT. Tímto odvolávám ,co jsem dříve napsal. Sorry Laďa
Do II. skupiny patří
a) příbuzní v řadě pobočné, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety,
b) manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele.
Z uvedeného vyplývá, že zeť patří do II. skupiny.
Od daně darovací je osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině.
A to je myslím zcela jasné.
Dobrý den. Nemovitost lze na druhou osobu převést kupní smlouvou, darovací smlouvou a lze ji zdědit. Takže se platí pouze jena daň a ve Vašem případě jste od té daně osvobozeni. Odkaz : cs.wikipedia.org/... S pozdravem Laďa
0x
Dobrý den, dovolím si sem "skočit" a vsunout svou otázku, abych tu zbytečně nezakládala další vlákno. My řešíme také otázku placení daní. S manželem chceme prodat byt jeho rodičům a pořídit si za ty peníze byt nový. Budeme v tomto případě platit nějakou daň? Já už jsem z toho tak zmatená, nevím, jestli jsme osvobození nebo ne? Nebo jak se "vyhnout" placení daně? Lze jim byt darovat? Pak by to muselo být bezúplatně, že? Takže to v našem případě asi nejde. Děkuji za případnou odpověď.
Dobrý den. Při prodeji utržíte peníze a to je příjem. Z příjmu se platí daň z příjmu. Vysvětlovat konstrukci nebudu. Dám Vám odkaz, kde je to přesně popsáno, jaké se musí splnit podmínky, aby se ta daň neplatila. Pokud by jste ty podmínky nesplňovali, tak jednoduše darovací smlouva => bez daně z převodu nemovitosti a Vy dostanete do ruky hotové peníze od rodičů jen tak. Odkaz : malina-reality.cz/... S pozdravem Laďa
doplněno 05.04.11 13:35:Doplňuji tu adresu, udělala se tam jakási pomlčka, nebo co to je za šotka. malina-reality.cz/...
doplněno 05.04.11 13:38:Ještě jeden poslední pokus. Preotože se to nechce otevírat, tak se to pokusím zkopírovat :
Kdy se nemusí zdanit příjmy z prodeje bytů a domůByt či rodinný dům si dnes může koupit bez problémů každý, kdo má potřebné finanční prostředky. Záleží potom jen na majiteli, zda takovou nemovitost použije k vlastnímu bydlení, pronajme ji či prodá. V řadě případů získá prodejem prostředky pro obstarání nového bydlení. Každý prodej je ale třeba předem zvážit i z hlediska daňových povinností. Daň z převodu nemovitostí platí prodávající vždy, někdy musí uhradit i daň z příjmů. Zaměříme se na to, kdy jsou příjmy z prodeje bytů a domů osvobozeny od daně z příjmů. Podmínky jsou vymezeny v § 4 zákona o daních z příjmů. Jde o tři případy.
I. Bydliště alespoň dva roky
Příjem z prodeje bytu či rodinného domu je osvobozen od daně, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem.
Co se rozumí bydlištěm? Není rozhodující, zda je poplatník v bytě přihlášen či nikoli, i když je to jeden z nejjednodušších způsobů prokázání bydliště. Rozhodující je, zda v bytě skutečně bydlí.
Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje bytu, který měl poplatník zahrnut ve svém obchodním majetku pro podnikání, a to do dvou let od vyřazení z obchodního majetku (například poplatník zakoupil dvoupokojový byt, který vložil do obchodního majetku, v jedné místnosti měl kancelář, v druhé bydlel).
Příklad: Pan Karban v roce 2008 požádal o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. Bezprostředně poté, co se stal vlastníkem, byt prodal. V uvedeném bytě měl bydliště od roku 1995.
Příjem z prodeje bytu je od daně osvobozen, protože v něm pan Karban měl bydliště více než dva roky před prodejem. Jak dlouho byt vlastnil, není pro osvobození podstatné.
Pokud se jedná o byt ve SJM, stačí, aby podmínku pro osvobození splňoval jen jeden z manželů
Příklad: Pan Mach vlastní v rámci SJM se svou manželkou byt v osobním vlastnictví v Praze. V tomto bytě bydlí od roku 2004. Jeho manželka dlouhodobě pečovala o nemocnou matku v Neratovicích, kde měla od svých sedmi let bydliště až do roku 2007, kdy se přestěhovala za manželem do Prahy. V roce 2008 manželé byt prodali a přestěhovali se do rodinného domku v Průhonicích. Doplňme, že manželé v bytě nikdy nepodnikali, a byt tudíž nikdy nebyl součástí obchodního majetku ani jednoho z manželů.
Pan Mach splňuje podmínku pro daňové osvobození, protože v bytě bydlel před prodejem více než dva roky. I když manželka tuto podmínku nesplňuje, příjem z prodeje bytu je u manželů osvobozen od daně.
II. Pořízení jiného bydlení
Příjem z prodeje bytu či rodinného domu je osvobozen od daně, pokud v něm měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší než dva roky a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.
Bytové potřeby jsou vymezeny v § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů. Jedná se například o výstavbu domu, koupi pozemku, na němž bude postaven dům, koupi domu, "koupi"družstevního bytu, údržbu či změnu stavby bytu nebo rodinného domu.
DOTAZ: Loni jsme s přítelem prodali čerstvě zděděný rodinný dům, který pro nás nebyl zdravotně vhodný (zdědili jsme každý půlku). Dům jsme zdědili od nepříbuzné osoby (kamaráda) a dle znaleckého posudku vydaného k dědickému řízení měl hodnotu 4 113 150 korun.
Znalecký posudek v době prodeje domu byl vyšší _ zněl na 5 762 590 Kč. Dům jsme ale prodali celkem za 10,5 miliónu korun, peníze jsme dostali v listopadu. Rozhodli jsme se, že z části utržených peněz si koupíme do spoluvlastnictví (stejné podíly) byt v novostavbě. Za tento byt jsme developerovi již zaplatili dohromady celkem 3 105 000 korun (loni zálohu, letos byl doplatek). Ke vkladu našeho vlastnického práva do katastru dosud nedošlo (byt má být předán letos v létě).
Náš dotaz zní _ jakou částku musí každý z nás uvést v přiznání za rok 2008 a jaká bude daň? Jaké výdaje můžeme uplatnit v přiznání?
Naše výdaje byly tyto: a) v rámci dědictví: _ znalecký posudek na dům _ 4500 Kč cena celkem
_ notářský poplatek 21 440 Kč oba dohromady
_ dědická daň _ 137 644 oba dohromady
b) v rámci prodeje zděděného domu:
_ znalecký posudek na dům 4100 Kč
_ daň z převodu nemovitostí 315 000 Kč pro oba dohromady.
ODPOVĚĎ: Z dotazu jednoznačně nevyplývá, zda jste bezprostředně před prodejem měl (měli) v rodinném domě bydliště, tj. zda jste tu fakticky bydleli. V návaznosti na to existují dvě varianty daňového postupu.
Varianta 1): Pokud jste bezprostředně před prodejem v domku bydleli (zákon nestanoví jak dlouho, teoreticky tedy třeba jeden den) a z části utržených peněz si pořídili bytovou potřebu (například byt v novostavbě), ušetříte na daních. Od daně jsou v tomto případě podle § 4 odst. 1 písm. u) zákona osvobozeny příjmy odpovídající částce vynaložené na získání bytu.
Co pro to musí poplatník udělat? Příjem musí oznámit finančnímu úřadu do konce roku (stačí neformální dopis) a musí ho proinvestovat nejpozději do konce následujícího roku. Pokud bude do této doby proinvestován jen zčásti, neproinvestovaná část bude zdanitelným příjmem tohoto následujícího roku. Jestliže jste první podmínku nesplnili do 31. 12. 2008, mohl by vám správce daně uložit pokutu, ale úlevu na daních to nevylučuje. Jak vyplývá z dotazu, druhou podmínku splníte do konce roku 2009 jenom zčásti. Část příjmu, u níž nebude splněna podmínka pro daňové osvobození, musíte zdanit v daňovém přiznání za rok 2009 v rámci § 10 zákona (ostatní příjmy). Přiznání podáváte oba, každý zdaňuje jednu polovinu odpovídající spoluvlastnickému podílu.
Jak spočítáte tuto daňovou povinnost? Pro názornost použiji údaje z dotazu, které se vztahují k celé nemovitosti. V přiznáních pochopitelně uvede každý spoluvlastník svou polovinu.
Příjem: 10 500 000_3 105 000 = 7 395 000 Kč.
Od daně je osvobozena pouze částka zaplacená za nákup bytu. Zbývajících 7 395 000 Kč se musí zdanit.
Výdaje: 4 113 150+4 100+ 315 000 = 4 432 250 Kč.
Výdajem je cena určená pro účely daně dědické, výdaje za znalecký posudek v souvislosti s prodejem a zaplacená daň z převodu nemovitostí. Výdaje spojené s dědickým řízením nejsou výdaji na dosažení příjmů z prodeje, a proto je nelze daňově uznat.
Vypočtená částka výdajů se vztahuje k celkovému obdrženému příjmu. Daňově však lze uznat pouze výdaje vynaložené na dosažení zdanitelných příjmů, nikoli na osvobozené příjmy. Zjistíme proto procento zdanitelného příjmu z celkové částky za prodej (7 395 000:10 500 000)x 100 = 70,43 %. Daňově uznatelnými výdaji bude 70,43 % z 4 432 250 = 3 121 634 Kč.
Dílčí základ daně podle § 10: 7 395 000_3 121 634 = 4 273 366 Kč.
Na každého spoluvlastníka připadne 2 136 683 Kč.
Varianta 2): V případě, že jste zde neměli bydliště ani jste nemovitost nevlastnili více než pět let, nesplňujete podmínky pro osvobození. Příjem musíte přiznat ve zdaňovacím období 2008, tedy v roce jeho obdržení.
Výpočet dílčího základu daně z příjmů podle § 10 u spoluvlastníka: (10 500 000 _ 4 432 250) = 3 033 875 Kč.
Srovnání varianty 1 a 2: Pokud splňujete podmínku pro daňové osvobození z důvodu pořízení nového bydlení, každý ušetříte na základu daně 897 192 Kč, což při 15% sazbě daně činí zhruba 134 500 Kč.
III. Mezi nabytím a prodejem je přes 5 let
Od daně je osvobozen příjem z prodeje bytu a v tomto případě i jakékoli jiné nemovitosti, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem pět let. Jde-li o prodej bytu či domu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byl byt prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele.
V praxi se především jedná o případy, kdy poplatník v bytě či domě nebydlel.
Od daně by byl osvobozen i příjem z prodeje bytu, v němž poplatník sice nebydlel dva roky před prodejem, ale byt vlastnil více než pět let.
Osvobození se nevztahuje na příjmy, kdy je prodáván byt či dům, který je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro podnikání, a to do pěti let od vyřazení z obchodního majetku.
Příklad: Paní Mocáková zdědila v roce 2007 byt po své matce, která byt vlastnila od roku 1993. Dcera v roce 2008 byt prodala. Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně, protože jej matka vlastnila více než pět let.
Příklad: Pan Hanousek zdědil v roce 2007 po tetě byt v osobním vlastnictví. Pro účely dědické daně byl byt oceněn na 1 200 000 Kč. Pan Hanousek ho opravil, hodnota oprav činila 45 000 Kč. V bytě nikdy nebydlel, sám má rodinný domek. V roce 2008 byt prodal za 1 550 000 Kč. Před prodejem celý byt sám vymaloval.
Protože pan Hanousek v bytě nebydlel a prodal ho do pěti let od jeho nabytí, musí příjem z prodeje v roce 2008 zdanit. Do výdajů může dát cenu bytu zjištěnou pro účely dědické daně (tj. odhadní cenu), dále částku vynaloženou na opravu bytu a další výdaje související s uskutečněním prodeje. K hodnotě vlastní práce poplatníka (například malování bytu) se při stanovení výdajů nepřihlíží.
Kdy se daň z příjmů platí
Z výše uvedeného plyne, že příjem z prodeje bytu a domu není osvobozen od daně, pokud v něm měl prodávající bydliště méně než dva roky bezprostředně před prodejem, získané prostředky nepoužil na obstarání bydlení a doba mezi nabytím a prodejem je kratší než pět let.
Příklad: Paní Matějková bydlela v družstevním bytě od 1. 10. 2006. Požádala o převod bytu do osobního vlastnictví, k němuž došlo 30. 1. 2008. Dne 30. 4. 2008 uzavřela kupní smlouvu na prodej tohoto bytu a současně obdržela sjednanou kupní cenu. Odstěhovala se k mamince na vesnici. Vklad do katastru byl proveden k datu 9. 5. 2008. Daň z převodu nemovitostí zaplatila paní Matějková až v srpnu 2009.
Protože paní Matějková v bytě nebydlela ani dva roky před prodejem a příjem z prodeje nepoužila na uspokojení bytové potřeby, příjem z prodeje není osvobozen od daně a musí ho přiznat jako ostatní příjem v přiznání za rok 2008.
Výdajem bude cena zjištěná pro účely daně darovací (protože získala byt bezúplatným převodem z vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví, je z tohoto titulu od darovací daně osvobozena, ale musí podat přiznání k darovací dani). Pokud nebyl odhad bytu pro účely darovací daně prováděn, jde o cenu odhadní podle oceňovacích předpisů, což vyjde nastejno.
Dalšími výdaji jsou výdaje související s uskutečněním prodeje (například odměna realitce). Výdajem je i zaplacená daň z převodu nemovitostí. Protože byla zaplacena až po odevzdání daňového přiznání, paní Matějková může podat dodatečné daňové přiznání za rok 2008 a vyžádat si vrácení přeplatku na dani z příjmů.
Příklad: Pan Pálka bydlel v bytě v osobním vlastnictví od 1. 8. 2006. Byt si pořídil za 1 230 000 Kč. Dne 27. 3. 2008 uzavřel kupní smlouvu na prodej tohoto bytu, protože se krátce předtím oženil a přestěhoval se do bytu manželky. Kupní cena byla sjednána na částku 1 600 000 Kč. Změna v katastru byla provedena s účinností od 9. 4. 2008. Poplatník na základě smlouvy obdržel při podpisu kupní smlouvy zálohu 800 000 Kč a zbývajících 800 000 Kč dostane v prosinci 2009. Daňové výdaje poplatníka činí celkem 1 310 000 Kč (nabývací cena bytu, zaplacená daň z převodu nemovitosti, hotové výdaje spojené s prodejem).
Protože pan Pálka nesplnil podmínku bydliště dva roky před prodejem a příjmy z prodeje nepoužije pro obstarání nové bytové potřeby, příjem z prodeje není od daně osvobozen. V roce 2008 musí zdanit příjem 800 000 Kč.
Z hlediska výdajů k tomuto příjmu bude postupovat podle § 10 odst. 5 ZDP. Výdaje, které převyšují příjmy v roce 2008, kdy pan Pálka obdržel zálohu, mohou být v tomto roce uplatněny do výše příjmů a zbytek se může přesunout do následujícího roku. Pan Pálka se rozhodl, že za rok 2008 uplatní výdaje do výše příjmů.
Rok 2008:
Příjmy 800 000 Kč, výdaje 800 000 Kč, dílčí základ daně podle § 10 zákona 0 Kč
Rok 2009:
Příjmy 800 000 Kč, výdaje 510 000 Kč, dílčí základ daně podle § 10 zákona 290 000 Kč
0x
Dobrý den, tak ještě se tu chytnu tohoto tématu já. Pokud chceme prodat byt rodičům a obejít placení daní formou darovací smlouvy, jak to zde někdo zmínil, a naše situace je takováto: Rodiče nám dají určitou částku za byt, část půjde na splacení naší stávající hypotéky, rodiče tu částku převedou rovnou na účet do banky, u níž je naše hypotéka vedená. A zbytek peněz z toho našeho bytu bychom měli dostat na účet, ne na ruku, v hotovosti. Je to nějaký zádrhel, ohledně toho, že jim to fakticky prodáme, ale vyřešíme to darovací smlouvou? V hotovosti to mít nebudeme. Jak komu prokážu, že nám rodiče nedali jen tak peníze a že to jsou peníze z prodeje bytu? Bude to někdo pitvat?
Nemohu vám radit, jak obcházet zákony, ale právníci upozorňují na jisté úskalí:
Z finančních důvodů se někdy rodiče a potomci snaží placení daně z převodu nemovitosti vyhnout tak, že "na oko" nemovitost darují, ale "bokem" si nechají zaplatit. V tomto případě se jedná o disimulovaný právní úkon _ darování je neplatné, platná je koupě, která měla být zastřena -> musí být zaplacena daň z převodu nemovitostí.
Jak velké je riziko, to netuším; myslím však, že pokud nenastanou problémy (např. v rodině), tak se na tento fígl nepřijde, ale kdyby se v tom někdo začal šťourat, tak jisté nebezpečí zde hrozí.
doplněno 06.04.11 14:55:Ještě chci upozornit na to, že jestliže se obdarovaný k dárci později chová zavrženíhodným způsobem, má dárce právo žádat vrácení daru. Při prodeji tato možnost neexistuje.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.