Vyplatí se koupě investičního bytu na pronájem?
Původní název otázky: Investiční byt
Od: peter11 odpovědí: 23 změna:
6x
Moje osobní zkušenost z SVJ je dost špatná. Dříve v bytech bydleli vlastníci a SVJ celkem fungovalo, dělala se průběžně údržba, lidi si hlídali vyúčtování služeb... Postupně se majitelé měnili, byty kupovali investoři, nájemníci se nestarali, investoři nic neřešili, mysleli si, že se starat bude někdo za ně. To je naivní představa a myslím, že to nedopadne dobře. Investice do bytů nese dost velká rizika, nejsem si jist, zda výnos dlouhodobě tyto rizika pokryje.
3x
Pronajímání je značné množství času stráveného nepříjemnými činnostmi. Handrkování s nájemníky, SVJ, opravy, ničení, krádeže. Na to musí mít člověk povahu. Osobně jsem šel po pár letech od toho. Netěšilo mě to. Přitom výnos je srovnatelný se spořicím účtem. Kdyby v tom měly být ještě úroky z hypotéky, tak by byl prakticky nulový. Je to spekulace na růst ceny nemovitosti. Doporučuji zaměřit se na jiný druh nemovitosti. Jeden byt je na hlavní činnost málo, na vedlejší otravuje.
Výnos srovnatelný se spořícím účtem? Ani náhodou - při promyšleném výběru lokality a nájemníka bude vždy výrazně vyšší. Navíc invenstiční byt je ze všech běžných investic nejméně ohrožen inflací.
2x
"chtěli něco do budoucna pro dceru a syna"
moudří rodičové potomky něco naučí (školy, dovednosti, rozlet, aby byli samostatní) a rozhodně jim nekupují v dětství nemovitosti, to dělají ti průměrní a slabší...
Jinak za 20 let může být dost propad, protože se rodí čím dál míň lidí a mimo prahu brno 100% bude...
2x
Před cca 10 lety jsme koupili byt za 2 miliony v dobré lokalitě. Plán byl, že tam budou nájemníci. Od začátku jsme věděli, že po letech se byt prodá a za ty peníze si pořídí bydlení podle vlastních potřeb naši mladí. Nájemné zpočátku pokrylo přibližně 2/3 nákladů na hypotéku a poplatky spojené s bytem. Nyní je nájemné o mnoho více než splátka hypotéky. V současnosti bych ten byt prodal za skoro trojnásobek. Mladí se chtějí usadit, v tom bytě nakonec začli sami bydlet, a z našich 2 milionů, které se navíc částečně doplácely nájmem, jsme jim udělali slušný start do života.
Protože jsme získali tuto zkušenost, koupili jsme další byt, ale tentokrát na menším městě, blízko našeho bydliště. Od začátku jsme ho chtěli bez nájemníka, protože po rekonstrukci jsme ho chtěli sami využívat jako druhé občasné bydliště kvůli práci. Přestože jsme ho plánovali spíš jen jako pro udržení hodnoty úspor a jako určitý komfort kvůli dojíždění, jen za minulý rok v lokalitě stouply ceny téměř o 20 procent. I kdyby se tedy nemovitosti časem propadly, pořád se domnívám, že větší zisk než na spořáku bychom neměli, a stoupání hodnoty akcií, které jsem zažil minulý rok na přelomu jara a léta, se taky nezopakuje.
Podle mě, pokud máte děti, se hledání bytu v nějaké rozumné lokalitě pořád vyplatí. I kdyby tam sami později nebydlely, tak se po čase zřejmě prodá za víc než pořizovací cenu, platbu SVJ plus pojištění a daně, takže vlastně fixujete současné ceny do budoucna. Ale samozřejmě do toho vstupuje ten rizikový faktor, což je nájemník. My jsme měli s prvním bytem štěstí, byt byl obýván slušnými lidmi, v lokalitě totiž bydlí příbuzná, takže jsme mohli využít její doporučení a i takový trochu dohled.
Asi, pokud máte dost na případné splátky, bych to zkusil. Klidně něco menšího, před rekonstrukcí, s co nejlepším stavem budovy a malými poplatky, aby případné ztráty tolik nebolely. Máte výhodu ve vašem známém, protože jestli vás nechce jen využít kvůli poplatku za prodej, zřejmě by vám pomohl i se sháněním nájemníků a ta ztráta za jeho služby bude pořád menší než ztráty, které udělá problémový nájemník.
Nevěřím tomu, že byty pro děti pořizují jen slabí jedinci, jak zde někdo napsal. Naopak se domnívám, že byty kupují spíše konzervativější lidé, kteří přemýšlejí do budoucna, když odmyslíme výjimky typu Vémola. A vaši potomci budou mít mnohem klidnější spaní a tedy tendenci se množit
, když jim skoro celý příjem nepůjde do bydlení. Je ale důležité si rozmyslet, jak umíte investice načasovat, jaké máte znalosti ohledně možného rizika, jak byste případně nesl prodělek, jaké jsou finanční možnosti, jaký je časový horizont například kvůli daním z prodeje, jaké máte a chcete využívat jiné produkty zhodnocení úspor, jestli vám i poté zbývá něco pro vaše zabezpečení ve stáří a jak moc chcete věnovat pozornost vašim investicím. Z těchto všech důvodů mi pořád nevychází byt úplně špatně.Právě díky jedincům tohodle typu je jistá a žádoucí vysoká, v řádu destinásobků dan z šmelina nemovitostí. Zkrátka na druhý a další byt, RD v rodince uvalení této v zahraničí běžné vysoké daně. A zkuste ji promítnout do "optimalizovaného" nájmu, nájemci vám utečou.
Jedinci mého typu s byty v zásadě nepodnikají, neboť ho později použijí pro sebe a nebo své potomky. V mězidobí jim případně nájem pomáhá pokrývat náklady na úvěr a ostatní náklady spojené s nemovitostí, zpočátku jen částečně, po několika letech téměř zcela. Nepronajímají jako rychlé či turistické ubytování, nešmelí, nenakupují podíly kvůli vydírání spolumajitelů, neskupují celé nadměrné části trhu. Za majiteli tohoto typu jsou nějaké ekonomické výsledky, peníze si vydělali vlastním úsilím a nejsou kradené apod. Navíc, je vcelku morální koupit si za své cokoliv, co se mu časem může a nemusí zhodnotit. Je to v zásadě jednoduché. Někdo zkouší své úspory zhodnotit na akciích, někdo investuje do zlata, někdo těžil a vlastní bitcoin, jiný kupuje podíly ve fondech, investuje do vlastního či cizího podnikání nebo seberozvoje, s cílem si své peníze později užít. A jiný se nesnaží a jen natahuje ruku k těm ostatním. A nebo to prožere, nakoupí kraviny, jezdí na předražené dovolené.
Jestli myslíte, že by mě složila daň, zřejmě se mýlíte. Nemám víc nemovitostí než pro vlastní potřebu a pro mé děti. A i kdyby, po zdanění by se stejně zvedly jen nájmy a odepsaly by sociálně a ekonomicky se tisíce nízkopříjmových domácností, protože by se vše zakalkulovalo do nákladů na bydlení. Nebo myslíte, že by fondy začaly prodávat?
To je fakt a nejsem schopen zachránit svět, úplně mi stačí nebýt něčí přítěž a když zároveň mohu, zkouším zabezpečit i vlastní potomky. Stejně jako tisíce generací přede mnou. Myslím, že tu šanci se alespoň na nějaké úrovni realizovat má každý. Jestli vy s tím máte problém, lituji, nemohu sloužit.
Je úplně jedno jak ve vašem případě...je to trend čecháčků "cihla je cihla" a to přivede nakonec bud revoluci a vyvlastnění šmelina "cihel" nebo vládu, která bude donucena zavést astronomickou dan z "inv. cihly" s regulací jejího promítnutí do nájmů a to zcela vynechvám významný faktor celo evropské mega hospodářsko-ekonomické krize (ta již probíhá v poklesu průmyslu, výroby a astronomickém zadlužování na nesmyslné zbrojení a dotování pseudozelných energií a následné dotování elektřiny pro průymsl v německu) natož války (kterou anglosaský vojenskoprůmyslový komplex chce), kterou EU prohraje...naštěstí je socialisticko-nacistickým EU projekt odsouzen k záhubě.
2x
1x
Pryč od toho! Mega Bublina praskne...Rodí se historicky drasticky absolutní minimum dětí, nejméně za 200let! Hordy z Východu odtáhnou zvětšiny. Vyznavače půlměsíce tady mět nebudeme, proběhnou občanské války na Západě a naše hranice se znovu logicky neprodyšně uzavřou, zaplat pánbůh za to.
Na prasknutí té bubliny se čeká minimálně 30 let a určitě se bude ještě dlouho čekat. Tady to nemáme jako v USA, kde ta bublina praskla v nějakém roce +-8, to by se muselo fakt stát něco ošklivého.
Pokud jde o migranty, tam bych tak optimistický nebyl. My jako češi nejsme moc zvyklí migrovat (pamatujete ty strachy západních zemí EU o to, jak jim zaplavíme pracovní trh, nic takového se nestalo ani v zemích, které neupaltnily žádná dočasná omezení ani po skončení těch dočasných omezení). Naše migrace (tj. nás čechů ven zejm. na západ) je opravdu zanedbatelná. Naopak migrace k nám (zejm. z východu) pořád probíhá. Válka neválka. Pracovníci ze Slovenska, Ukrajiny a tak dále se tu usazují odjakživa. Teď nedávno to byl takový burst, to se asi opakovat nebude (a dost možná se jich spousta vrátí, i když si myslím, že většina pokud bude moct tak tu zůstane než aby se vracela do ruin své vlasti), ale migranti k nám budou proudit dál.
Hranice zatím zavřelo Německo. A protože mu to u EU stále prochází, je dost možné, že další státy jej budou následovat a máme po šenghenu.
Dětí je málo (údajně nejmíň za dobu, kdy se to sleduje, což je právě těch zhruba 200 let), ale zase lidi žijou v menších skupinách (často i single). To znamená větší spotřebu bytů. A pokud vím, tak až na nějaké vyloučené lokality opravdu nikde nabídka bytů nepřekonává poptávku. Naopak žasnu jak se staví nové králíkárny s 1kk za 7 mega a už jsou obsazené (ne jen papírově, ale opravdu když jdu kolem, vidím, že tam jsou uvnitř lidi). Neni to jako s kancelářema a nebytovejma prostorama, které zejí prázdnotou přerušovanou tím, že tam občas něco je.
Napsal jsi
když si myslím, že většina pokud bude moct tak tu zůstane než aby se vracela do ruin své vlasti), ale migranti k nám budou proudit dál.
Jaké ruiny jejich vlasti? Nejvíc Ukrajinců se sem sune ze ZÁPADNÍCH OBLASTÍ UKRAJINY...MNOHO SET KILOMETRŮ OD FRONTOVE LINIE. A když byly beznadějně vyprodaný lístky teď na Ukrajinu vlakem, i autobusy, aby tam strávili svátky s rodinou, tak to rozhodně není důvod (válka) když se sem sunou k nám do ČR
Je to regulérní invaze kobylek, běžně odjíždí zpět na "válečnou" zemi Gold WC, to nikdy v minulosti nebylo v žádné válce, navíc minulá i zatím současná "česká" vláda je v tom všemožně podporuje, jej jich tu celkem už kolem milionu, viz. i vyjádření st. Klause. Regulérní invaze!
1x
Názorů je zde již několik. Rozepíšu se, jak to máme my a co bych poradil. Pronajímáme 2 byty, oboje 1+kk a bydlíme ve vlastním domě. V listopadu jsme ještě koupili pozemek, na kterém budeme stavět dům k prodeji. Obecně bude záležet hlavně na lokalitě. Velká města mají sice velkou fluktulaci lidí a jsou žádaná, ale ceny bytů na m2 jsou vysoké (vůči výši nájmu v porovnání s menším městem < 30tis obyvatel). Opravený byt stojí také více peněz, tedy pokud zvládnete částečnou rekonstrukci sám, určitě se vyplatí koupit původní byt a opravit (znivelovat podlahy, na to přilepit kvalitnější lino; vyměnit zásuvky, vypínače, rozvaděč, kabely nechat původní; vyštukovat zdi; základní pěkná kuchyně a nová koupelna - takovou rekonstukci zvládnete do 150tis na 1kk). Smlouvy uzavíráme vždy na rok, pokud nejsou problémy necháváme automaticky prodlužovat dle zákona, nájem vždy zvyšujeme na základě inflace. Za těch několik let byl s nájemníkem jen jeden problém, kdy pár nechtěl opustit byt při ukončení platnosti smlouvy, tam došlo až na vystěhování násilím. Elektřina je vždy převedena na nájemce, voda a teplo je samostatná položka k nájmu, kterou každý rok s nájemníkem vyúčtuji. Na oba byty máme hypotéku. Jeden byt se nechával v listopadu znovu odhadnout s odhadní cenou 2,9M, kupoval jsem ho v 2015 za 900tis a provedl v něm výše zmíněnou rekonstrukci.
Pokud to nějak shrnu, co jsem výše napsal, tak pokud se v tom nevidíte, nemáte povahu na to to řešit, tak zkuste radši ty investice, třebas na S&P500 jsem letos udělal 15%.
0x
základní premisa podnikání nebo jakékoliv investice... "čím větší riziko, tím větší zisk"...pokud tohle někdo nechce akceptovat...nemá podnikat nebo investovat
No, ono to tak jednoduše neplatí.
Jednak zisk je jen když to vyjde, dále ta úměra je zřídka kdy lineární, a navíc je potřeba i uvažovat případné ztráty.
příklad vycucaný z palce
- zainvestuješ a po čase buď získáš 20% navíc, nebo 20% ztratíš a pravěpodobnost je 50/50
- koupíš a pronajmeš byt a po čase buď získáš 50% navíc (se solidní partají), nebo ti byt vybydlí k nepoužití a ještě budeš platit asanaci celého domu. Zisk je rozhodně vyšší, ale ztráta katastrofální. A navíc klidně může být šance na solidní partaj jen 5% a 95% bude že přijdeš o vše a ještě získáš dluhy
To už tvoje poučka je totálně na houby.
A proto je dobré se nejdřív informovat jak o šancích tak o rizikách a teprve pak se rozhodovat. Nikoli slepě akceptovat, že vsadit na slepého mrzáka s epilepsií, že pozadu přetančí Niagáru po rozhoupaném laně v bouři je nejlepší investice, protože je přece největší riziko, že to nevyjde.
0x
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.