Pronajímatelé, co všechno dáváte do nezdanitelných položek v účetnictví? Zrušili jsme plyn, pořídili vytápění krbem s rozvody pocelém domě, tedy i po všech pronajímaných garsonkách, pořídili jsme fotovoltaiku, tepelné čerpadlo na ohřev vody a účetní má problém dát topení do nákladů formou nějakých měsíčních poplatků. Prý to nejde, nedá se to změřit, spočítat a navíc dole bydlíme my sami ... Navíc se domnívám, že nějakou částkou by se měli nájemníci i podílet na poplatcích za fotov. panely a čerpadlo, když díky nim mají podstatně levnější energie. Nebýt nájemníků, tak jsme pořizovali méně panelů, menší čerpadlo a vůbec jsme to nemuseli do 1.patra zavádět. Pronajímám také garsonku v paneláku, kterou mám v osobním vlatnictví a tam platím měsíčně 3000 Kč za vodu. teplou vodu, opravy a tech, zhodnocení, správu domu,servis měřidel, úklid, výtah a 500 Kč za el. za 1 osobu. Garsonka je vybavena pouze kuch. linkou. V našem domě jsou všechny garsonky vybavené nábytkem., vč. nádobí, el. spotřebičů a na chodbě je společná pračka, mikrovlnka a vysavač. Účetní mi kromě el. nechce dávat do režie nic, vše je problém. Trvá na paušálu. Máte nějakou radu, kromě výměny účetní?
4x
Všechna ta vylepšení v domě jsou zhodnocení vašeho majetku a a v případě použití uplatnění skutečných nákladů je třeba je odepisovat podle zákona o dani z příjmu, což není záležitost na jeden rok a počáteční hodnotu investice i domu nemůžete "hodit od oka". To, co vy přitom děláte (štípání dříví atd.) můžete jedině zaktivovat a přihodit lidem k nájmu, pokud to oni jsou ochotni akceptovat, nemůžete si určit, že je to práce za tolik a tolik měsíčně a přidávat do daňových nákladů. Ta zmíněná tři auta...no to jistě, ale stejně musíte při kontrole zdůvodnit jejich použití pro účely pronájmu, není to tak, že si můžete do daňových nákladů nacpat, co se vám zamane. Chtít po nájemnících úhrady za vaše investice de facto můžete, ale s tím vás pošle každý nájemník k šípku, je to opět zvýšení nájmu, správně, jak píšete, musíte zhodnotit, zda se vám vyplatí přijít o stávající dobré nájemníky.
Při přechodu z paušálu na výdaje je to v tomto případě dost účetní práce navíc, ale oukej, to si jen zaplatíte, účetní to udělá. Úplně levné to nebude. Zajímavé je, že používáte paušální výdaje a přesto i skutečné (energie).
Vyměnit účetní můžete, jen si spočítejte, zda vás ročně nepřijdou faktury od ní na víc než zaplacená daň (ale samozřejmě, i to si budete moci dát "do nákladů".
Při přechodu z paušálu na výdaje a naopak je třeba zúčtovat pohledávky a závazky neuhrazené k poslednímu dni, s tím také musíte počítat.
Děkuji, každá rada dobrá. Já nevím co a jak účetní dělá, ale vzpomněla jsem si, že asi před 3 lety vzkazovala, že ty en. už vykazovat nemusím, ale pro jistotu jí to přidávám do agendy, kdyby náhodou. Co se týká nájemníků, je jim u nás dobře, jsou si vědomi, že děláme maximum pro to, aby chom všichni platili co nejméně a žádná strana na tom neprodělávala. Letos platili i nedoplatky, ač to nemají ve smlouvě a já budu vracet přeplatky. Tento rok byl značně chaotický, přestalo platit nastavení, jaké jsme zde měli po celá léta a bez problémů, protože došlo nejen ke zdražování, ale přišli jsme i o dodavatele a dostali se na přechodnou instanci, pak změna dodavatele a následně obrovské cifry za všechno, změny, nedoplatky. Jelikož máme ceny en. a vody v ceně nájmu, tak jsem vůbec nevěděla jak to řešit, aby pak na konec roku jsem nebyla škodná já, ani nájemníci. Vše bylo o dohodě, předložila jsem jim vždy doklady o změně, ale ani o to nestáli, že mi prý věří. Tak asi za ty roky nemají obavy, že bych je podvedla. A co se týká aut, to nebyl můj záměr dávat je do nákladů, i když věřím, že by to daň. poradce dokázal. Cenu dřeva a práce kolem topení tedy dám do nájemného, vzhledem ke zrušení plynu a úspory za en. fotovoltaikou, budou na tom nájemníci s platbami mnohem lépe, škoda jen, že ještě budu danit investici do topení jako zisk.
3x
"Účetní mi kromě el. nechce dávat do režie nic, vše je problém. Trvá na paušálu. "
Pokud používáte nákladový paušál, tak si nemůžete dávat nic do režie, to je logické 
pokud byste ovšem jela nákladově, tak si můžete do nákladu dát všechno včetně 3 aut paušálem, na kt. nemusíte vést knihu jízd ani platit silniční daň když se ještě platila, vč. starého nábytku i vybavení.
Stejně tak je to topení a fotovoltaiku, to by se rozpočítálo poměrově podle podlahové plochy vašeho bytu a ostatních bytu, žádný problém poměrově uplatnit.
Ale vaše účetní má zřejmě na mysli fakt, že ten výdajový paušál je pro vás a i pro ni výhodnější. Pokud jste totiž tu nemovitost nekoupila, ale zdědila, no tak nemáte v podstatě žádné odpisy a tedy ani náklady...
každopádně si myslím, že si můžete na jeden rok, když jste udělali velké náklady, změnit výdajového paušálu na skutečné náklady. jenže to by to topení musel dostat do 80 000 abyste to mohli odečíst najednou. Jinak by se zase jednalo o zvýšení vstupní ceny a odepisování.
Já bych to dělal tak, že bych si ohlídal v jednom roce investice do 80 tis. Kč
pokud si to chcete ověřit, za jdete za daňovým poradcem se všemi podklady. Účetní tomu daňově nerozumím ani nemůže radit. Musíš si to spočítat, jestli se vám vyplatí přepnout z výdajového paušálu na skutečné náklady na pár let!
No, konečně nějaká rada, ale přiznám se, že jsem to úplně nepochopila.Samozřejmě, že jsem chtěla přejít z paušálu na náklady, jak jsem psala, navrhla mi to loni i účetni sama, ale až po daňovém přiznání. Pak došlo k těm změnám, tak jsem se chtěla zeptat, jak to mám účtovat a byl oheň na střeše. Zřejmě je teď přetížená, ale já mám ještě čas. Dům jsme postavili před 16ti lety a tehdy jsem dávala vše do nákladů. Pak jsme byli vybaveni a účetní navrhla paušál. Teď se opět situace změnila, tak nevím co bude výhodnější pro nás, podezřívám ji, že kouká na to, co je snadnější pro ni. Podklady vyžaduje v hotových tabulkách (nájemné, en., vodu), vše spočítané. Když jsem šla do důchodu, firmu jsem zrušila, pozastavila živnosťák a pronajímám dál, neplatím zdr. a soc. pojištění.
Nerozumí "dostat topení do 80000? Jako otop, nebo pořízení všeho? Pořizovací náklady byly přes půl milionu korun. Na fotov. jsme získali dotaci, na čerpadlo ne, + obezděná nová krbová vložka s rozvody do topení v obou patrech - to ani neočekávám. Zajímalo by mě tedy, podle toho, co jste napsal, jestli bych si vůbec něco mohla dát do nákladů, když teď pronajímám jakožto soukromá osoba, vč. auta. To asi ne. A dále, jsem se ptala, zda obsluha topení celý den, zabezpečení dřeva, jeho zpracování se do ceny za topení nepromítá. Připadá mi to nenormální, sloužit nájemníkům zdarma. Chtěla jsem, aby měli levnější energie, ale tohle by se podle mého názoru mělo do té ceny nějak dát promítnout? To víte, přesně se to zpočítat nikdy nedá, když nejsou měřidla, na kolik kdo topí. Při nejhorším by se to muselo rozpočítat podle metrů čtv. Jedná se o 4 garsonky.Teď jsme ještě koupili štípačku, protože nejsme nejmladší a manžel (72 let) je po operaci zad, ale ač byla objednána v květnu, dodali ji teprve včera, když už má manžel všechno dřevo nařezané a naštípané a dávno topíme. Tak, prosím, buďte tak laskav a ještě mi to trochu dovysvětlete, ať tomu pořádně porozumím. Žádného daňového poradce neznám, dokonce ani jinou účetní a mám dojem, že sehnat dnes účetní není jednoduché, nevím jak to je s poradcem. Moc Vám děkuji za rady, pronajímám přes 30 let, dříve chalupu k rekreaci, ale nic takového jsem dosud řešit nemusela a nerada bych se nechala účetní jen odbýt, na své náklady. Moc děkuji za rady a Vaši ochotu.
A na co vubec mate tu ucetni? Vy vedete jen denik prijmu, vyplnite do danoveho priznani prijem, kliknete pausalni dan a je to hotove, prace na 1-3 minuty v portale danove spravy. Xml si ulozite pro pristi rok a jen opravite to jedno cislo.
Pokud chcete analyzovat, jestli je pro vas vyhodnejsi 30% pausal nebo skutecne vydaje a odpisove karty, to je prace pro DaP a ani ja bych to za mene nez 5000,- pro vas nedelal, je to tak na 5-10 hodin mravenci prace to nasimulovat.
Ale dostal bych vam tam do nakladu klidne 3 auta, stipacku a temer vsechno v baraku Tu vlastni "praci za topice" si dejte do najmu (§9). Prece z toho nechcete platit jeste zdravko (§7) a nejakou stipacku byste dala do nakladu v pomeru podlahove plochy mujbyt vs dlouhodobenajemnibyty, stejne jako celou investici do rekonstrukce topeni.
Problem je, ze kdyz jste nekoupili nemovitosti, tak neni moc co odpisovat mimo toho pulmilionu tak, abyste se dostali danove na nulu nebo do minusu. Zalezi jake mate ty celkove prijmy z najmu za kalendarni rok - za ctyri garsonky a chatu to mate take kolem pulmilionu za rok, tak jestli to stoji za to se s naklady babrat, dat to na zrychlene odepisovani... v vasem veku bych na to asi kaslal.
Takze to chce opravdu presnou analyzu a simulaci a jak jsem napsal, to je za 5000,- jedno jeslti me nebo specializovanemu danari, co se ale specializuje na najmy a investice! Ten vsak bere 5000,- i jen za razitko a odklad danoveho priznani.
Ucetni vam to asi nechce takhle na plnou hubu rict zaplat mi 5000 jinak se v tom nebudu babrat a ani nesmi radit v danovych vecech a nejspis danove a investicni problematice ani nerozumi. Take ne kazdy danovy poradce se specializuje na nemovitosti a investice.
Zalohy na sluzby do toho vubec nevstupuji, to je uplne jina agenda a jina kvalifikace. Ty ani v tom deniku prijmu (pripadne vydaju) vubec vest nemusite, ale nekde uplne jinde. Ja na to mam specializovane aplikace, ktere si imhlidaji platby v bance, posilaji sms upominky apod.
Me tahle agenda bavi a mam v tom docela sofistikovane postupy a sleduji novinky a po par konzultacich s obecnymi danovymi poradci jsem dospel k tomu, ze nic moc ani nevedi jako lidi z hluboke praxe, co to praktikuji masove a roky. Pokud clovek pronajima x bytu a chat a cast z toho nakoupil, lze to vyoptimalizovat k danove povinnosti 0 velmi snadno.
Dobrý den, omlouvám se, Svátky byly poněkud hektické, samá návštěva do toho vnoučata, nebylo trochu klidu. Teď si m
usím spočítat účetnictví a popřemýšlet, co dál. Nerada bvych kontakt na Vás ztratila. Můžete se mi ozvat vnitř. poštou, prosím?
2x
Není jak prokázat poměrnou část na nákladech, jak rozpočítat.
Podle m2 finančak neuznává.
A co kdybych ty poplatky rozepsala do Nájemní smlouvy? Když by s tím nájemníci souhlasili, šlo by to?
Copak to nemá řešení? My jsme se k pořízení toho všeho rozhodli hlavně kvůli nájemníkům, někteří už nezvládali platit vys. částky za energie a teď nebudou muset platit, kromě elektřiny nic, my budeme shánět, vozit, platit dřevo, řezat, štípat zadarmo pro všechny? Hlava mi to nebere.
Nemáte pravdu. Bála jserm se, že se nám nájemníci rozutečou, což začalo. Jeden odešel, i když dnes v novém platí víc a druhý zvažoval. My bychom si své snadno zaplatili. Jeden má častečný důchod a 2 práce k tomu, exekuci a kvůli té exekuci se bál žádat o dávky, že mu skočí na ty příjmy. Další nájemnice se taky nemůže rozhoupat zažádat, i když už dluží na nedoplatcích. Všechno slušný lidi, jsme rádi, že je tu máme, po horších zkušenostech. A jednali jsme ihned, hrozili, že se bude en. stále víc zdražovat, a přesto zapojení fotovoltaiky je (na černo) až tento měsíc, jinak kvůli nedostateč. sítím by bylo až za půl roku až rok. Byly s tím docela nervy půl roku. Jsme sami dva a věřte, že bychom se bez toho v našem věku obešli.
2x
Jednoznačně souhlasím s účetní. Úpravy, které jste dělal, nejsou přímo daňově uznatelné výdaje. Jde o technické zhodnocení, které musíte odepisovat. Práce s tím a možnost handrkování se při případné kontrole za to nestojí. Z pronájmu se neplatí zdravotní ani sociální, jen daň z příjmu a to je bezvýznamný výdaj. Šetřit z něj za cenu složité agendy a placení účetní nedává smysl. Snad jen, že nechcete slevu zadarmo. Vyplnit přílohu č. 2 s paušálem a poslat ji datovkou zvládnete i bez účetní. Zhodnocení můžete promítnout do zvýšení nájemného.
Právě z toho nájemného platím daň a mám ho ještě zvýšit? Navíc, jde mi o to, aby mí nájemníci platili co nejméně, ale abych na to zase nedoplácela já.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.