Rekonstrukce starého domu

Tady ani jiný názor nečekejte, že je výhodné si to vše předělat k obrazu svému.Je to tady samý kutil. 450 000 je spíš dobrý základ na rekonstrukci bytu, ne na dům. Za tak málo peněz to stačíte pouze rozvrtat a nedokončit. Takže bych doporučoval sehnat víc, pak to půjde radostněji. Rozhodně je lepší vybírat místo, okolí, sousedy, protože to nezměníte, ale barák si uděláte podle sebe. Šel bych do toho.

Pokud si zvládnete většinu udělat, tak bych do toho šel. Nový dům je sice nový, ale pokud byste chtěli opravdu kvalitní dům (ne to co se dnes převážně staví), tak za to dáte ranec. Když vidím, jak se dnes staví, tak ani náhodou, je to samá rychlovka a kde se dá, se šetří na všem a pak se třeba diví, že mají za půl roku popraskané stěny, nesedí okna a pod. Musela by to být opravdu prověřená firma a udělat to festově, ale ta cena jak říkám. Starší dům opravíte a budete mít bytelné bydlení. A když něco nebude hned, svět se nezboří. Já jsem si předělával dům řadu let a po svém. A pozval jsem pouze klempíře.

Asi takhle - před čtyřmi roky jsem koupil dům za 90tkč ,200m2 zastavěná plocha a dvůr,200m2 zahrada. Podle ceny Vám je jasné,v jakém to bylo stavu. Už druhým rokem bydlím,všechno uvnitř je nové,střecha také,zvenku jsem se na to zatím vybodl. Stálo mě to mega. Jenže jediní jiní lidé tu byli klempíř a revizák,vše ostatní jsem dělal sám... Takže,i pokud skoro vše umíte,ušetříte za práci,těch Vašich půl mega je na hraně. Pokud budete práci zadávat,nemáte šanci. Je to jen můj názor,jistě se tu najdou borci,co umí elektriku za dvacet tisíc a komplet koupelnu za třicet...

Máte pravdu, těžko říct, takhle z hlavy...
... ale většinou se vyplatí koupit ruinu, protože si ji pak předěláte k obrazu svému, svýma nebo firemníma rukama...
... když si koupíte něco po reknstrukci, je spousta věcí, co se vám tam nelíbí, co vám nevyhovuje...
... ale nastěhujete se tam, protože přece nebudete předělávat něco nového...
... akorát tyhle :maličkosti" vás pak ser*ou až do konce života...

Dnes jsme řešili stejný problém s kamošem, narazili jsme oba na jednoho realiťáka a probírali jsme zkušenosti .Pokud na barák nikdo nesáh a opravdu víte co kupujete ,oslovil vás dům nebo lokalita - lepší koupit v předrenovačním stavu a upravit " k obrazu svému" , ale 450 tisíc je hodně slabý základ na opravy

Vyhľadnite si vhodný pozemok a postavte si nový dom.

Za předpokladu že všechny práce zvládneš sám...a tím myslím i zapojení topné soustavy,za 450 tisíc zrekonstruuješ tak spodek baráku. Pokud budeš jakoukoliv práci zadávat,nemáš šanci.

Měl jsem rozpočet 500 tisíc,přízemní domek 3+1,jeden pokoj v podkroví...nemám zařízeno nijak luxusně a z nejvybranějších materiálů,a ty peníze ani nestačily. A to jediný kdo tady byl byl revizák na elektriku-musel jsem se za pochoduu vyučit všechna myslitelná řemesla,i otopnou soustavu jsem musel dělat sám.

Taky jsi si jistý že to zvládneš fyzicky a psychicky?,to není nic že bych tě chtěl nějak podceňovat nebo srážet,ale máš aspoň třeba kamaráda který by ti pomohl? Já jsem dva roky nedělal nic jinýho abych dal do kupy vnitřek baráku,po práci,výkendy,dovolené...po těch dvou rokách už jsme toho měli s manželkou tak plné zuby,že si to ani neumíš představit...je to taky velká kouška vztahu...ale teď je to super a neměnili bychom

Zjednoduším ti to. Píšeš, že v jiných domech, co jste viděli, se dá bydlet, ale všude se vám něco nelíbilo. Když se vám něco nelíbí teď, pravděpodobně se vám to nebude líbit nikdy a od začátku si budete říkat "není to ono, jestli ona nebyla chyba to pořizovat". Takže - nerozhodujete, který z těch viděných, ale jestli tento ano, nebo hledat dál. Jenže tady se vám líbí ...

450 tis. je pro neřemeslníka a celkovou rekonstrukci domu opravdu málo. Smiř se s tím, že dům nebude dodělaný nikdy, ovšem bydlet v něm budete moci už "za nedlouho", když budete nenároční a začnete nejnutnějším minimem.

Nebál bych se toho. Základ máte dobrý, dá se udělat to nejnutnější co by nejvíce omezovalo užívání domu a zbytek klidně při provozu. Výměna oken - pokud jsou špaletová tak vyměnit před nastěhováním (může čekat i překvapení v podobě "pár" pytlů zásypu stropu), jednoduchá klidně za provozu.
Jsem na začátku rekonstrukce částečně podsklepeného RD za provozu s tím že přízemí - 3 pokoje obyvatelné, v kuchyni propadlá podlaha, navlhlé stěny. Průchod do koupelny (strašná, ale použitelná) pouze přes kuchyň. Obojí v novější přístavbě ze 70 tých let.

K tomu jsem zjistil prasklou stěnu a pokles části základů - domluvena statická sanace - svázání stěny a injektáže pod základy.
Snažím se postupovat stylem - na co jednou sáhnu tak už nechci předělávat i když v důsledku havarijního stavu kuchyně jsem nemohl začít od kraje.
Nářadí co mi hodně pomáhá - velkou diamantovou pilu a vrtací kladivo jsem si půjčil

koupil jsem řezačku na polystyren, samonivelační laser PLL 360 a už nějakou dobu mám ponornou pilu s vodící lištou od woodstar . A 600 dlouhý 4 břit vrták 14mm a 450 dlouhý 25 mm - na navrtání stěn na hydroizolaci a průchody na trubky, kabely a chráničky

Z kuchyně vše vystěhováno, zkopáno, vymláceno. Natahal jsem si elektriku co patří do kuchyně a zároveň co přes ni prochází. Přepojení vody, už jen plast na plast.
Nějak jsem si rozvrhl prostor, dveře jsem potřeboval posunout, udělat překlady (původně jen trámky do U a na nich obložky) , nahodit stěny a strop, omítky. To jsem nechal na zedníkovi, již párkrát jsem to v životě zkoušel a vím že mi to moc nejde - perfektně rovnou stěnu neudělám. Za týden práce 8 tis.
Vythrhat podlahu, odkopat zeminu, místy 50 cm hluboko, 4 kubíky šly pryč. Plechová plochá střecha přístavby - navařeny nové asfaltové pásy.
Zdi jsem podřezal chemicky, odvětrání podlahy nasávání ve sklepě, výstup do nepoužívaného komína. Odpady v HT včetně vyvedení od koupelny a přepojení původních, chráničky na budoucí podlahové topení co přijde do koupelny, suchá skladba, položena první vrstva OSB, o víkendu hodím druhou, vymalovat, 16ka teplovodní podlahové topení zamačkávané do profilu, vývod půjde do sklepa kde bude v budoucnu rozvaděč, fólie, nad tím ještě elektrická podlahovka - fólie 0,4mm, finálka v laminu. Vybavení Ikea Metod.
5 víkendů za mnou, odhaduji dva - tři přede mnou.

Jsem v tom za cca 150 000, bez sanace základů a svázání. V kuchyni mne pak už bude čekat jen výměna okna a po zateplení domu vyřezání původních radiátorů.

Důležité je pro mne že přízemí bude plně funkční a mám připravené nové rozvody i pro koupelnu. Tam přibudou dveře do ložnice a vše vyměnit. Naštěstí dost místa abych mohl udělat nový sprchový kout a až pak zrušit stávající.

Elektro - čeká mne nový rozvaděč v předsíni, do kterého budu postupně napojovat rekonstruované místnosti - stávající rozvody jsou ještě TN-C, venkovní rozvaděč, část v hliníku, část v mědi. Sklep jsem úplně odpojil, na tři žárovky a jednu zásuvku byla naprostá změť kabelů, 12ks acidurek různého stáří, zoxidované, pod jedním šroubem klidně hliník i měď, pravděpodobně napadeno pavoučím kutilem. Divím se že to nevyhořelo. Čeká mne vykopat 40m přes zahradu pro chráničky na nové připojení garáže, k elektroměrovému pilíři, a KG odpady na dešťovku a kanalizaci až někdy budu rušit jímku.

Výměna kotle, výměna oken, dveří, zateplení, střecha, hromosvod, solární panely, akumulátory, postupné rekonstrukce po místnostech. Co s patrem se rozhodnu až budu dělat střechu, nyní tam je jedna podkrovní místnost.

Chtěl bych se vejít do 2-3 mil s tím že nebudu pospíchat ani dělat nábytek na míru.
Kamarád dělal v panelákovém bytě kuchyni, linka na míru, spotřebiče, obývák, jádro, komplet včetně změny dispozic - 700 tis/14 dní
Ve starém bytě jsem si dělal koupelna + přestavba předsíně na kuchyň se spotřebiči + plynový kondenzační kotel za 140 tis, ale ženy vysněná vestavěná skříň do obýváku vyšla na 320 ...

Moje osobní zkušenost - už bych NIKDY dům nerekonstruoval. Můj příběh v kostce: mám vcelku dobrou práci, takže jsem měl na rekonstrukci volných cca 4 mil. kč. Za tuto cenu jsem chtěl rekonstruovat a lehce přistavět starší dům v Praze., který jsme už měli. Během stavby se samozřejmě objevily problémy - různorodost stavebních materiálů nosných zdí, tepelné mosty, chybějící hydroizolace (ale jen někde), po odhalení konstrukce nevhodně řešené stropy vyžadující zesílení, to samé základy, kde bylo nutné přistavět novou obvodovou zeď..a mnoho dalšího.

Za 4 mil. jsem nejspíše mohl dům strhnout a postavit nějaký typový, nový...takhle jsem pořád omezený nedostatky původní konstrukce, která dnešním standardům stejně nevyhovuje.

Pokud se do toho pustíte, doporučuji opravdu důkladně prosondovat stavbu s ohledem na statiku, stav hydroizolací, typ zdiva apod. Jednou můžete chtít přistavovat nebo upravovat, tak abyste nebyli překvapení.

EDIT: Jen dodávám, že řadě problémů v mém případě by se předešlo, kdybych se tomu více věnoval a nejspíše sehnal lepšího projektanta i stavební dozor pak při stavbě...proto píši, že toto je moje osobní zkušenost. Pokud bych tomu trochu rozuměl a více se podílel, možná bych si to celé lépe promyslel..

Na tuto otázku vám nikdo pořádnou odpověď nedá.Jeden vám řekne že např. se koupelna dá komplet udělat za 40 000 a druhý že budete muset dát min. 200 000.Kamarád koupil od exekutora vybydlený barák že se tam štítila jít i policie.Nejprve si tam zval řemeslníky a ty mu tvrdili že aby byl barák obyvatelný tak bude muset investovat min. 1000 000.On si vše dělal sám a cena byla 400 000.

Záleží na vašich nárocích. Ovšem půl milionu je na rekonstrukci rodinného doma dost málo a určitě to není žádná velká rekonstrukce, ale spíše kosmetické zapravení stávajícího stavu - zvláště, když započteme i to, že chcete měnit technickou infrastrukturu. Počítejte s tím, že na vás vykouknou komplikace a s tím související navyšení nákladů na opravy.

Co neuděláte teď budete dělat potom težko. Kanalizaci bych bez diskuze udělal jako první. Střecha je základ domu a rekonstrukce by ní měla začít. Zateplení k výměně oken za novější většinou patří - ačkoliv u starých domů by toto měl řešit projekt, zdali zateplení stěnám neuškodí. Samozřejmostí jsou elektrické rozvody, případné vymístění elektroměru, vodovodní rozvody, případná rekonstrukce studny pokud je k dispozici a umístění vodovodní technologie, u starých domů má velký smysl i tepelné čerpadlo, lidé často dodělávají klimatizace ... pokud byste udělali tento základ tak těch 450tis. je opravdu hodně napnutých a budete muset udělat řadu ústupků. A v tom nejsou omítky, zapravení, podlahové krytiny, svítidla, zařízení, kuchyně, nábytek, doplňky a spousta dalšího...

Starý dům může mít takové to kouzlo. Pamatujte, ale že na jeho rekonstrukci je třeba odborníků a cena za kvalitní a citlivou rekonstrukci většinou převýší cenu novostavby.

Ještě doplním: také jsem rekonstruoval starý řadový dům. Je třeba myslet, že v domě, kdy se dům stavěl se na většinu dnešních potřeb nemyslelo - například parkování auta. Zásahů je tedy hodně.

Cena domu a pozemku byla 2.5milionu korun. - stav domu nebyl nijak špatný, stavba byla poměrně kvalitně založena a z posledních let si nejspíše díky minulým majitelům odnášla spíše to lepší. (Do výše ceny stavby se spíše promítla lokalita.)

Nevyhovoval mi dispozice. Byla potřeba nová voda a elektřina (plyn končí ve skřínce - plynoměr není vůbec osazen). Dělal jsem tepelné čerpadlo, rozvody vzduchotechniky. Měnil všechny okna a dveře. Měnila se výška podlah, tak aby vznikla jedna rovina ( u starých domů častý problém, jen cena tohoto byla přes 80tis.). Celá střecha vč. krovů, zvolil jsem dřevěnou konstrukci krovů a oplechování místo standartních tašek kvůli vzhledu i ceně. Dispozice se měnila zásadně a s tím byly spojený i zásahy do statiky a tím pádem zpěvňování (také často problém u starých domů, kdy "nosné" je vše). Zahrada se předělávala tak, aby se na ní dalo vjet a parkovat i to byla nemalá, ale pro užívání stavby důležitá část stavby. Celá rekonstrukce stavby vč. základního vybavení (tj. kuchyně, sanity apod.) vyšla na 4.2milionu korun. Když vezmeme ještě nábytek a takové ty blbosti, které manželka pořídila tak můžeme třeba ještě 300.tis. přičíst.

Takže všeho všudy od nákupu po zabydlení stál starý dům 7milionu korun. To jsme nedělali nic pompézního a speciálního, spoustu věcí jsme nakonec nedělali a některé bych ještě rád v následujích letech udělal.