Dobrý den,
obracím se na Vás s prosbou o Vaše právní stanovisko k následující záležitosti.
Bydlíme od roku 1993 v původně pronajatém bytě od Městské části Praha 2, který byl v roce 2016 privatizován a námi následně odkoupen do osobního vlastnictví. Jsme tedy současně členy SVJ.
Vzhledem ke značným investicím během nájemního vztahu jsme byt převzali do osobního vlastnictví, přestože dokazatelně neodpovídal předepsané obyvatelnosti – nedal se vytopit v zimním období na minimální teplotu 20 ° C, nýbrž jen na max. 15-16 ° C.
Snažili jsme se po dlouhá léta o řešení problému s pronajímatelem MČ Praha 2 a správní firmou Centra (viz dpois MČ z roku 2012), bohužel bez úspěchu. Zdůvodnění: zastavení investic do dmů, které jsou vybrány k privatizaci.
Situaci jsem zmínil koncem roku 2017 tehdejší člence výboru SVJ a správkyni domu, která spontáně potvrdila moji informaci o situaci vytápění bytu, že je jí z dob před naším nastěhováním v roce 1993, kdy častěji navštěvovala tento byt, kde bydleli dobří známí - cituji:
", ale já si pamatuji, ještě když v tom bytě bydlel můj kamarád Pavel s rodinou, že tam prostě byla zima." ...
Potvrdila, že náš byt jako jediný v domě má jen 4 radiátory, příčemž všechny ostatní byty bez vyjímky mají radiátorů 5. Navíc nevytápěná plocha bytu obnáší ca. 38 % a jedná se o panelový byt v posledním horním patře bez zateplené střechy.
Na základě této skutečnosti převzala zmíněná členka SVJ spontáně aktivitu a zařídila instalaci . Zdůrazňujeme, že k instalaci došlo jen na základě ujištění, že instalace jde na náklady SVJ, neboť se jedná nikoliv o opravu stávajícího radiátoru (kterou provádějí vlastníci na vlastní náklady) , nýbrž o instalaci jednoznačně chybějícího.
K našemu velkému udivení jsme objevili v individuálním vyúčtování služeb za rok 2017 neznámou položku ca. Kč 12.000,-, o kterou nám byl přeplatek snížen a to bez předchozí informace o jakou pohledávku se jedná.
Až při reklamaci nám bylo sděleno, že pohledávka představuje fakturu za instalaci radíátoru.
Z obchodního hlediska je nemyslitelné, aby nám bylo výborem SVJ účtováno něco, co jsme neobjednail, nicméně faktura tuto skutečnost potvrzuje - je vystavená na jméno objednavatele . Nebyla nám ani vystavena, neboť je neoddělitelně založena v daňovém přiznání SVJ !
"Dohoda o díle" (instalace radiátoru) uzavřená ústně i písemně, potvrzená členkou SVJ byla jednoznačně porušena. Podobná praxe nám v obchodních vztazích byla doposud zcela neznámá a je pro nás neakceptovatelná. Jinými slovy:
- v právním státě je nemyslitelné a nepřípustné fakturovat jakoukoliv pohledávku bez dokumentace, která navíc je vystavena na adresu objednavatele (SVJ) a je neoddělitelně archivována ve vyúčtování SVJ
- jakémukoliv plátci či dlužníkovi musí být vystavena faktura na jeho jméno
- pokud nám členka výboru nechá až do vyúčtování v jistotě, že instalace neproběhla na naše náklady, tak to je postup , který nelze akceptovat (podvod?)
Nejsme a nebyli jsme objednavatelem - důkaz: adresát faktury. Pokud by instalace měla být provedena na naše náklady, proběhla by také v naší režii a to za podstatně výhodnějších kondicích.
SVJ našeho domu platí pojistku pro členy výboru BD i SVJ pro případy chybování. Zmíněná členka výboru se již několikrát omluvila za vlastní provedenou chybu a sdělila, že záležitost oznámí pojišťovně. Zda pojišťovna vzniklou škodu uhradila nejsme informováni. Členka výboru navíc prohlásila, že pokud pojišťovna nebude plnit, že nám škodu uhradí sama.
Tak se zatím nestalo, členka SVJ neodpovídá na naše dotazy.
Děkujeme za Vaše vyjádření předem.
Věc: Výtápění bytu
Vážení,
firmou Centra mi bylo doporučeno se s mým požadavkem obrátit přímo na Vás. Jednání vedené již několik let s vedoucím pobočky fy. Centra, panem Havránkem, je doposud bezvýsledné.
Problém spočívá v mém bytě v nedostatečně dimenzionovaných radiatorech, či dokonce chybějících. Stav posoudil nedávno i topenářský odborník pan Kynavský, který přeměřil plochu a objem místností (hlavně kuchyň a obývací pokoj) a okamžitě konstatoval, že topná tělesa jsou značně poddimenzionována. Tím potvrdil moji reklamaci.
Rozhodnutí pana Havránka, vyčkat příští topné období, aby se přesvědčil o pravdivosti mého tvrzení, beru sice na vědomí, akceptovat jej ovšem nemohu. Myslím, že odborný posudek pana Kynavského by měl být rozhodující a postačit k tomu, topná tělesa vyměnit za větší již před příštím zimním obdobím, aniž by bylo nutnol vyčkat mrazivých dnů, kdy se v bytě pohybuje teplota např kolem 15° C.
V topné sezóně lze byt vytopit při venkovních teplotách kolem 0°C na maximálně 17 °C , při teplotách pod bodem mrazu na maximálně 15-16 °C a níže ! Podle mého názoru jsou příčinou mimo výše zmíněné radiatory i chybějící zateplení střechy a zdí (nejvyšší poschodí), panelová zdiva, netěsná okna v havarijním stavu, nevytápěná více než třetina obytné plochy (předsín 29 m2, koupelna, záchod). V projektování stavby došlo zřejmě k velké chybě z hlediska nezohlednění zmíněných aspektů.
Předepsaná obyvatelná teplota podle vyhlášky č.194/2007 Sb. je v bytě nedosažitelná.
Žádám tedy tímto o výměnu dvou topných těles v kuchyni a obývacím pokoji (jak výše uvedeno), které budou odpovídat požadavkům a umožní dosažení obyvatelnosti bytu.
S pozdravem
Josef
2x
Malé popíchnutí:
Prosím Vás pěkně a v tom roce 1993 a dalších letech Vám v bytě zima nebyla? To jste tam každou zimu zmrzali?
Proč jste se neozvali a neřešili to před těmi 25 lety, že je v bytě zima? A docela si protiřečíte, že jste tam investovali ,,značné investice,, a přesto byt není v obyvatelném stavu. Jaké velké investice jste tam tedy dělali, když ten byt nebyl Váš, a konečně okna jsou v havarijním stavu. Měli jste si byt zevnitř zateplit - stěny a strop /polystyrenové podhledy/, na země koberce, opravit a utěsnit okna, za topení odrazovou fólii a hned by bylo tepleji. Jinak pro informaci - v paneláku jsem se ještě nesetkala, že by byla koupelna, WC a chodba opatřena radiátory.
jsou paneláky se zděným jádrem kde je malý trubkový radiátor ale je to atyp takže se stím často nesetkáte, v nejčastější umakartové koupelně byli pouze infrazářiče u stropu
Děkuji, ale nemyslím, že by někoho zajímalo, kolik let a pokusů to stálo u správní firmy anebo MČ dosáhnout nápravy. A Vaše doporučení zateplit byt zevnitř polystyrénem pro nás nepřipadá v ůvahu, jen se zeptejte kvalifikovaných architektů, zda by to doporučovali. My to považujeme ze zdravotních důvodů za nesmysl.
Mimochodem, všechny bytyv domě, mimo našeho, mají radiátory i na chodbách - v paneláku !
Podhledové, ozdobné, polystyrénové desky 50×50 mám na schodišti na dřevěném roštu /snížení stropu s protažením na štítovou svislou a osvědčilo se. Teplo neuniká, je to příjemné.
Tyhle stropnice prodávají všude v hobby marketech, nemyslím, že by to bylo zdraví škodlivé. Dají se i přetřít malířskou barvou.
Napadlo mne, jestli nebyl byt vybudovaný z půdy, když tam nemáte protažené topení a vůbec máte takovou zimu.
1x
No, pláčete hezky, ale dost pozdě. Členka vedení SVJ to taky nevzala za správný konec. Vy jste převzal byt do užívání s vadou (nevědomky), dlouhá léta ho užíval a snažil se o nápravu vady (správně, leč bezvýsledně) a nakonec jej odkoupil do vlastnictví. Tehdy byla poslední šance domoci se nápravy "za cizí" a to formou slevy z kupní ceny. Nyní už jedete, coby vlastník bytové jednotky za své. SVJ nemůže legálně investovat do cizího (tedy i do Vašeho) majetku, leda by to schválilo shromáždění vlastníků SVJ nebo to bylo dáno nějakým vnitřním předpisem. Vypadá to tedy, že členka výboru SVJ překročila svoje kompetence, byť v dobré víře a ve snaze Vám pomoci. Pro jistotu bych si ještě ověřil vlastnictví radiátoru, tj. zda není uveden ve výčtu společných částí domu - lze zjistit z dokumentu Prohlášení vlastníka (dostupný u vedení SVJ nebo na katastru nemovitostí) nebo ze smlouvy o převodu do vlastnictví (máte doma). Teoreticky se může stát, že radiátory jsou vymezeny jako společná část domu, pak by opravdu mohlo jít ze strany SVJ o neoprávněnou pohledávku a částka by asi šla uhradit z peněz SVJ. Pokud ne, bude to muset někdo zaplatit. Vy, zmíněná pojišťovna nebo ona nebohá členka vedení SVJ. Pokud to zapatí pojišťovna, OK. Pokud se ale chcete "hojit" přímo na osobě členky výboru SVJ, tak si uvědomte, že ona Vám v dobré víře zařídila to, co jste Vy za 20 let nedokázal. Zhodnotila Vám Váš majetek. Nefackovala by Vás hanba, chtít po ní peníze za zvelebení Vašeho bytu? Mimochodem, nějak se v dotazu ztrácím. Píšete, že částka byla ve vyúčtování za minulý rok. Nebo pouze započtena oproti přeplatku, tedy až po konci předchozí topné sezóny? Máte konečně teplo nebo ne?
0x
Je mi líto, ale myslím, že jste hodně naivní člověk. Co máte doloženo, uhádáte, co nemáte doloženo (a to je asi skoro vše), zaplatíte. Bohužel ...
0x
SVJ zajišťuje všechny investice v domě na základě rozhodnutí schůze SVJ.Pokud jde o teplo,v nezatepleném domě se jen těžko dosahuje teploty nad 20 stC bez zvýšených nákladů na topení.Investiční náklady se řeší pomocí fondu oprav,jinak rezervního fondu.Každý majitel bytu platí určitou dohodnutou částku.Ta musí zabezpečit i takové investice,jako je zateplení domu i jiné revitalizace.Velké investice mohou být hrazeny i formou půjčky--úvěru bankou.Ale je nutné ,aby částka fondu oprav zajistila krytí tohoto úvěru i do budoucna.Pokud je fond oprav z hlediska částky nájmu schválen příliš úsporně,nezbude na drobné opravy v bytech.Ovšem opravy inventáře domu,tedy i topného systému.Takže směr řešení vašeho problému je právě ve stanovení vyšší částky za platbu do fondu oprav.Aby mělo vedení vaší SVJ z čeho na opravy brát.
JABRAKA
0x
Je to tak, že přispíváte do fondu oprav-Vaše bytová jednotka.Ke každé bytové jednotce se vede účet,který na konci roku ve vyúčtování vidíte, kolik tam máte.Peníze za platby do fondu se shromažďují komplexně, na opravy společných prostor, malování, oprava střechy apod.Topný systém patří do společně obhospodařujících instalací, takže když Vám např.v bytě prosakuje radiátor, SVJ jej vymění (v případě neopravitelnosti) a poníží Vám ten Váš účet o tuto položku.Když se mění např.vodovodní potrubí nebo odpadní v celém domě, tak se ponižuje poměrově účet všem.Myslím, že platit nic nebudete, úhrada proběhla z fondu oprav domu, byla ponížena Vaše "naspořená" částka, ale jinak by se Vás to dotknout nemělo. Ta členka výboru v tom také nemá jasno.Jinak není dovoleno zasahovat do splečných částí jako je topný systém, protože obvykle jsou radiátory litinové, centrální vytápění, které je dimenzováno na určitý tlak v topném systému, atd. a potom nějaký kutil vymění litinové radiátory za plechové,které nejsou přizpůsobeny na tyto tlaky v top.systému a tyto plecháče rychleji korodují a praskají, vytopení sousedi apod.
Takže pokud Vám dali radiátor, snížili naspořenou částku ve fondu oprav, tak je to OK.Pokud se Vám to zdá drahé, tak oslovte výbor, písemně nebo účastí na schůzi výboru, proč je to tak drahé, že cena obvyklá je jiná.
0x
Na tohle je jednoduchá odpověď. Radiátor jste si měl nechat vyměnit ještě před převedením do osobního vlastnictví. Ve chvíli kdy jste tento byt převzal, radiátory jsou od té doby vaše a jakákoli výměna nebo doplnění je pouze na vás. Společnými částmi otopné soustavy jsou pouze stoupací potrubí do prvního ventilu v bytě. Z fondu oprav se hradí pouze opravy na společných částech domu takže nemůžete požadovat aby se ostatní vlastníci podílely na financování vybavení vašeho bytu. Je to stejné jako kdyby jste chtěl vyměnit vanu v koupelně a chtěl to zaplatit z fondu oprav. Asi jste zvyklí že to tak dříve fungovalo a máte pravdu ale převodem do SVJ tohle zaniklo. To že máte nastudované vyhlášky je sice hezké ale v tomhle případě k ničemu. Je to stejné jako kdyby jste radiátor odmontoval a pak žádal montáž nového kvůli tomu že máte v bytě zimu.
Není pravda, pořád má ještě nárok uplatňovat záruku prodávajícího na skryté vady. Zde ovšem pochybuji, že nedostatečnost vytápění bude moci uplatňovat jako skrytou vadu, pokud tam již 25 let bydlí.
Promiňte, nedorozumění, nepsali jsme, že požadujeme spoluúčast ostatních členů SVJ. Navíc ve stanovách našeho SVJ, či v prohlášení vlastníka na www.justice.cz je zcela jasně zaznamenáno, že i radiátory v bytech patří do splečného vlastnictví domu. jen s tím dodatkem, že jsou ve výhradném užívání obyvatele bytu a títo opravy nesou tito sami. Takže to je to rozhodující, u nás se nejednalo o opravu radiátoru, který tam nebyl, nýbrž o instalaci chybějícího ! Opravu bychom nediskutovali.
0x
Z oprav SVJ se může hradit i vybavení bytů jednotlivých vlastníků, pokud SVJ nese odpovědnost za jeich vady. To je ovšem v tomto případě sporné.
Správné řešení by bývalo bylo uplatnit slevu z ceny během převodu nemovitosti.
Je jasné, že jste SVJ nedali souhlas s tím, že oprava (instalace) proběhne na Vaše náklady, takže to SVJ buď zaplatí, nebo na své náklady přivede do původního stavu a opravu si pak zajistíte sami (ta druhá část by se možná dala provést jen papírově a tu neoprávněnou montáž by družstvo vykázalo jako chybu odpovědnosti na pojišťovnu).
nesmysl to není, ovšem musel by mít důkaz že si opravu neobjednal. SVJ se bude ohánět nějakým požadavkem na montáž a bude to vydávat za objednávku a pokud má např. podepsaný papír o převzetí tak je to jasné a už se neodvoláte.
Pojištovnu bych do toho netahala protože ta odpovědnost půjde na vrub správci a to se do toho úplně zamotáme.
Nejrozumější by bylo se domluvit s výborem SVJ na nějakém smírčím řešení např. zaplacení na půl.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.