Dobrý den.
Máme dědictví, byt v osobním vlastnictví po mamince a jsme tři majitele, Každý vlastníme jednu třetinu. Já a muj bratr chceme byt pronajmout, avšak naše sestra je proti. Dokonce má tato naše sestra v bytě trvalý pobyt, ale nebydlí v něm. Bydlí jinde s rodinou, tedy se svým manželem a dětmi. V bytě má opravdu jen trvalý pobyt. Byt je prozatím prázdný, ale máme nájemníka který je slušný a chce se nastěhovat. Já a bratr souhlasíme s pronájemem nájemníka, sestra nesouhlasí. Nájemník chce byt na vlastní náklady drobně poopravit (malby, elektřina, skříně, dveře atd.., nebot zde chce delší dobu bydlet). Sestra, která je proti pronájmu, byla uvědomena, že stačí nadpoloviční vetšina majitelů bytu, k uzavření podnájemní smlouvy. Obáváme se však, že se do bytu, byť jen fiktivně nastěhuje a vymění zámky, neboť v něm má trvalý pobyt. Můžeme do bytu v tomto případě, jako majitele zbývajících třetin vstoupit? Můžeme zde nastěhovat nájemníka, s kterým já a bratr,coby nadpoloviční většina, uzavřeme podnájemní smlouvu? Má právo do bytu naše sestra v případě nastěhování a bydlení nájemníkem, vtupovat? Děkuji za odpověď. J.
5x
Dobrý den, vycházím z toho, že když je více majitelů nemovitosti, tak mají všichni stejná práva a povinnosti (ani trvalý pobyt jednoho z nich tato práva nezvyšuje). Takže, v extrémním případě si můžete zámky u bytu vzájemně vyměňovat dle libosti, ale nikam to nevede (a v případě pronájmu bytu je řešením, když si vlastní zámek dodá nájemce, aby měl pod kontrolou své věci v bytě a majitel bytu by tam měl chodit jen po dohodě s nájemcem). Neuvádíte žádný důvod, proč sestra pronájmu prázdného bytu, ve kterém nebydlí, brání. Proč tomu brání? Nepotřebuje třetinu nájmu, na kterou by měla (má nebo bude mít v případě pronájmu) nárok? Jaký záměr má sestra s bytem do budoucna? Pokud ho chce držet prázdný pro své děti, tak Vy a Váš bratr s tím nemusíte souhlasit. Trvalý pobyt si může v bytě ponechat i v případě pronájmu (řada lidí pronajímá byt, ve kterém si ponechala trvalý pobyt). Zkuste znovu najít se sestrou rozumnou dohodu - takto "s odporem" uzavřený nájemní poměr bude do budoucna jen problematický (krom třetiny příjmu z bytu pro každého z vás je ve hře i třetina nákladů na provoz bytu). Hodně štěstí a zdravím!
2x
»Sestra, která je proti pronájmu, byla uvědomena, že stačí nadpoloviční vetšina majitelů bytu, k uzavření podnájemní smlouvy.«
Co tím míníte a z čeho (prosím odkaz) vycházíte?
O podnájemní smlouvu by šlo v případě, že byste v bytě měli nájermníka, který by byt (nebo jeho část) se souhlasem majitele podnajal někomu dalšímu. Máte-li byt ve vlastnictví, šlo by o nájemní smlouvu.
Podle mne nemůžete sestru "přehlasovat" ani byt (sestřinu část) pronajmout bez souhlasu všech vlastníků. Ani by to nemělo smysl → pokud se nedohodnete, budou s tím jenom problémy. Dalším problémem by mohly být úpravy bez souhlasu všech tří vlastníků.
Nejste-li schopni se mezi sebou dohodnout, může na návrh jednoho z Vás rozhodnout soud.
Nastěhuje-li se sestra do bytu, nemůžete do bytu vstupovat. Totéž platí pro případ pronájmu bytu → majitel by do bytu směl vstoupit po předchozí dohodě s nájemníkem, za jeho přítomnosti a v předem dohodnuté době, která by vyhovovala všem. (Výjimkou by byla nějaká ohrožující situace → havárie apod.)
Poznámka: Zaujal mne ten "podnájemník", který by byl ochoten se nastěhovat do bytu, s jehož pronájmem nesouhlasí všichni vlastníci, a který by byl ochoten za takových okolností v bytě na své náklady provádět nějaké úpravy...
2x
Při řešení tohoto problému se lze opřít o § 1126 obč. zák. - správa společné věci.
(1) Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.
(2) Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
Pokud by se na pronájem bytu pohlíželo jako na rozhodnutí o významné záležitosti, lze použít i § 1129: (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.(2) Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
Podle mého názoru rozhodne většina spoluvlastníků, takže byt lze pronajmout i přes nesouhlas sestry. O správnosti tohoto názoru svědčí i tento článek: blog.realitnirevoluce.cz/...
Řešením by bylo i soudem přidělení věci (bytu) vám a bratrovi a poskytnutí náhrady sestře. O takovém přidělení může rozhodnou soud na návrh obou bratrů.
0x
Děkuji Všem za předchozí rady a odpovědi. Sestra je proti pronájmu víceméně pouze pro to,m protoe jen chce dělat problémy. Dělal si na byt nárok, ovlivňovala notáře, lhala, překrucovala skutečnosti, podávala zkreslené zprávy atd atd... Přesto všechno, byl byt nakonec rozdělen třemi díly, tedy majitelé jsou tři dědicové. Sestra se snaží byt stále získat tím, e bude dělat problémy. Nechceme to příliš hrotit, ale ani nechceme ustoupit. O přehlasovaní sestry, mám za to, e lze. Jedná se o ustanovení příslušných paragrafů, nového občanského zákoníku. Přesněji:
Rozhodování spoluvlastníků o společné věci je upraveno v § 1127 nového občanského zákoníku. Zákon zde nejdříve říká, že "z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně”. Jedná-li se o právní úkon typu žaloba na zaplacení pohledávky nebo převzetí nově zabudované kuchyňské linky, oprávněným jednat (a zavázat ostatní) je kterýkoliv spoluvlastník. Občanský zákoník ale následně dodává (§ 1128), že:
– O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
Zatímco samotný právní úkon (nákup, objednávku, podpis dokumentu) může provést kterýkoliv ze spoluvlastníků, platnost tohoto úkonu bude v případě hospodaření se společnou věcí záviset na tom, zda šlo o běžnou správu (pak stačí souhlas většiny) nebo zda se jedná o významnou záležitost, a pak je potřeba dvoutřetinové většiny.
Občanský zákoník sice nikde pojem "běžnou správu společné věci" nedefinuje, Nejvyšší soud ale dovodil, že pod "hospodaření se společnou věcí” spadá i údržba věci, její oprava, úprava, pronájem, popřípadě její změna. Cílem hospodaření se společnou věcí je tedy v obecné rovině její účelné využití. A sem spadá i pronájem.
Jak se to projeví v praxi?
Pokud jste např. spolu se třemi sourozenci zdědili po babičce byt a ten nyní chcete pronajmout, nejdříve musí dojít mezi spoluvlastníky k dohodě/hlasování o tom, zda s pronájmem souhlasí a ideálně také, za jakých podmínek.
Není ale potřeba, aby s pronájmem souhlasili všichni. Spoluvlastníci rozhodují v těchto případech většinou a stačí tedy, aby s pronájmem vyslovila souhlas nadpoloviční většina podílníků.Pokud se váš byt nachází ve spoluvlastnictví více osob, s jeho pronájmem musí nejdříve souhlasit nadpoloviční většina podílníků. A hlasy se počítají ne podle zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Pak mne zajímá odpověd posledního z odpovídajících, klterý uvádí, e pokud se setra do bytu nastěhuje, tedy nastěhuje se tam bez souhlasu dalších majitelů, tito majitele nesmí do bytu vstupovat? To popírá logiku. Pak tedy pokud se tam nastěhuji já dříve, nesmí tam svtupovat zase ona? 
@Josefek, vy ale chcete sestru přehlasovat v tom, že pronajmete něco, co Vám nepatří... (nejsem si jista, jestli by byl pronájem sestřiny ideální třetiny bez jejího souhlasu "účelným nakládáním s majetkem").
Obydlí je nedoknutelné...
Asi si nerozumíme. Byt má tři vlastníky. Dva chtějí byt pronajmout a jeden dělá problémy. Chce jen byt držet a dělat vše pro to, aby se jen platil nájem a nijak se byt nevyužil. Tím ztěžuje zbývajícím dvěma jeho správu. Dva vlasníci chtějí byt spravovat a řádně vše plnit ve vztahu k domu. Tedy nemyslím si, že by sestra přehlasovala v rozhodování zbývajícíi dva. Obydlí je nedotknutelné ve vztahu k bydlení. POkud ale máme vlastnictví bytu, a jeden z nás se tam nastěhuje proti vůli zbylých dvou vlastníků, zabrání tím vstupu těm, vlastníkům s tím, že obydlí je nedotknutelné? To asi ne. Vlastním něco a měl bych mít tedy přístup své vlastnictví užívat. POkud je nás vlastníků více, chce byt pronajmout. Dle obč. zákoníku tedy rozhoduje o správě nadpoloviční většina. Tedy nechceme pronajmout něco co nám nepatří, ale co nám patří. Kdyby se jednalo o pouzemek, mužeme si pronajmout své třetiny a jedna zůstane sestře. Jedná se ale o byt a ten je potřeba spravovat. Tedy pokud se nedokáží všichni domluvit, rozhodne o jeho správě nadpoloviční většina. Je potřeba toto třetímu oznámit, že se tak ve většině rozhodli a ten třetí může samozřejmě do 30 dnů podat žádost u soudu a zbytek se řeší soludní cestou. IVZEZ, pokud ale nejste právník, je asi zbytečné tohle dál rozvádět? Jelikož právník nejsem, obracím se touto cestou na odborníky. Zbytek budeme stejně asi řešit s advokátem, nicméně zjištujeme, zda vůbec můžeme takto spravovat majetek a zda chápeme nový občanský zákoník správně. Tedy, zda je možno rozhodnout v nadpoloviční většině o pronájmu. Například, banka toto uznává a pro možnost úvěru, který si chce vzít nájemník na rekonstrukci bytu, postačí schválení právě jen dvou třetinové. Tedy dva majitele ze tří, stačí aby souhlasili. Máte s tím bliší zkušenosti? Pokud ne, asi nemá cenu dál zavádět. Budu se dret toho, co zde uvedl Ben a to je v rozporu s Vaším názorem. Nezlobte se prosím proto na mne, jistě se nechci hádat, jen zjištujeme. Děkuji za pochopení.,
josefek - ještě se vracím k tomuto dotazu, protože jste doplnil další informace. Takže, dohoda všech spoluvlastníků by byla sice nejlepší řešení, ale není možná - sestra neustoupí a chce byt získat celý pro sebe. Nejsem si jistý (nejsem právník), že paragraf NOZ, který zde uvádíte, lze použít i na pronájem bytu a ani článek pana Řehulky (ze kterého zde také citujete) možná nelze považovat za směrodatný. Můj odhad je, že s tímto problémem skončíte u soudu, ale nevím, kdo bude strana žalující a kdo strana žalovaná. Také postavení nájemce v bytě, kde se spoluvlastníci nedohodnou (a případně se o práva k bytu soudí), nebude záviděníhodné. Sestra bude dělat problémy zřejmě stále, tak ještě uvažujte o prodeji svých podílů sestře - byt chce, tak může Váš a bratrův podíl odkoupit. No, vztahy v rodině už nezachráníte a že budete potřebovat službu advokáta je Vám jasné - opravdu není co závidět.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.