Jsme vlastníky 2 bytových jednotek s ústředním topením, jež vytápí jeden plynový kotel,
každá jednotka má svůj vodoměr TUV je na boiler.
Vzhledem k tomu, že se nám nyní jednotka, v níž bydlel příbuzný uvolnila,
chtěli bychom ji pro-najímat.
Chtěl bych znát úskalí nájemní smlouvy, co má obsahovat, aby nedošlo k poničení bytu
(nedávno jsme dělali velkou rekonstrukci) či nedorozumění při vyúčtování a pod.
Vůbec nemám potuchy, co v ní má být, zatím si dělám poznámky důležitých bodů.
Představuji si, že smlouva bude vždy na 1 rok s obnovováním,,za určitou částku xxx v níž už bude obsaženo
teplo ( bez rozdílu na léto - zima) a (průměrná hodnota) vodného yyy v kubíkách (stočné není) za rok.
Smlouva by dále vymezila opravy drobných závad nájemníkem do určité výše (řekněme 500Kč) nad tuto částku platí pronajímatel.
Ve smlouvě by měl být asi stav bytu zřejmě i s fotodokumentací a vymezení zásahu do bytu (zakázání vrtání děr do obkladů, plastových oken atd.)
Výpovědní lhůta by byla 1-3 měsíce nevím, roční vyúčtování vodného.
Nevím jak je to po právní stránce s trvalým pobytem, pokud by ho nájemník měl,
tak vyhláška stanoví, že v místě trvalého pobytu musí platit i svoz popelnic, nevím jaký jiný nárok mu potom ještě vzniká.
Rád bych znal vaše připomínky či náměty ke smlouvě, byl bych vděčný i konceptem Nájemní smlouvy, kterou bych mohl použít.
1x
jen pár připomínek: ve smlouvě MUSÍTE rozlišit placení nájemného (jak je vysoký, je čistě věc dohody) a služeb (služby jsou přesně definované - to je mj. to teplo, voda, popelnice atd., ale např. i úklid); služby MUSÍTE posléze nájemníkovi vyúčtovat podle jeho reálné spotřeby (kde není měřidlo, vychází se z nějakého stanoveného rozpočítávání - to musí být stejné pro všechny byty (není možné, aby různé byty platily dle rozdílných způsobu výpočtu), neboli na konci nájmu nebo zúčtovacího období buď nájemník doplatí za služby vám, nebo vy nájemníkovi, zálohy na služby máte stanovit podle předešlé spotřeby (domu - ropočítané na daný byt (a osoby) zas podle klíče platného pro celý dům (u toho kotle si teda nějak stanovíte rozpočet na vše dotčené byty))
(že tohle někteří majitelé bytů nedodržujou, je jiná věc, prostě takhle to podle zákona má bejt; k nedorozumění při vyúčtování služeb teoreticky vůbec nemůže dojít - vše by mělo bejt na kačku spočítaný dle faktur poskytovatelů služeb a jejich rozpočítání dle naměřenejch hodnot či stanovenejch klíčů rozpočtu na jednotlivé byty);
žádný další položky typu drobné opravy si už do smlouvy dávat nemůžete, co je mimo služby, prostě patří do nájmu (nájemník ovšem je povinen odevzdat byt v náležitém stavu - mj. i čerstvě vymalovaný a je možné a běžné dát do smlouvy, že pokud to neudělá on, na jeho náklady to zařídíte vy, a na tohle i stanovit nějakou kauci);
nájem se mimochodem daní, ale to jistě víte;
zákaz úprav je běžnej standard - jen po dohodě, při porušení odstranění na účet nájemníka...
co se výpovědní lhůty nebo důvodů výpovědi tejče, platí prostě to, co je napsané v občanském zákoníku - pokud si do smlouvy napíšete cokoliv jiného (co je se zákoníkem v rozporu), samozřejmě to neplatí (a naopak platí i vše, co je v zákoníku jasně napsané (ne jen jako možnost, varianta), i kdyby se o tom smlouva vůbec nezmiňovala; konkrétně teď nevím, jak to s těmi lhůtami a důvody (a u smlouvy na dobu určitou - což je jistě na začátek dobrá pojistka) výpovědi je;
pojistka proti zničení je, že prostě dáte do smlouvy (nebo nějaké nedílné přílohy, to zas úplně konkrétně nevím) co nejpřesnější popis stavu (a zas je to otázka kauce), do smlouvy se taky dává, za jakých podmínek můžete byt navštěvovat a kontrolovat (přepadovku, kdykoliv vás napadne, vám žádnej normální nájemník pochopitelně nepodepíše);
klauzule o obnování smlouvy za určenou částku je celkem na nic, protože absolutně nemůžete tušit, jaká bude i jen po roce situace na trhu s byty a jaká bude inflace...;
osobně bych se snažil do smlouvy zapracovat něco o nepřípustnosti hluku (pochopitelně zas v soulasu s možnými zákony a s ohledem na možné dokazování), aspoň v případě, že v tomhle směru jsou okolní partaje bezproblémový, případně povolenou činnost na balkóně;
nezapomeňte kdyžtak na kóji apod. (používání dvorku...)
je samozřejmě velmi dobré se o nájemníkovi snažit něco dozvědět, a mít od něj i doporučení (kontakt) od předchozího pronajímatele (když si to pronajme nějaký čistý "bílý kůň", zatímco ve skutečnosti se nastěhuje do bytu někdo jiný, tak vám prověřování bylo na nic, ale taková věc by už zas měla být důvodem k výpovědi (v bytě bydlí někdo jiný, a naopak ten, kdo má bydlet, se v bytě nevyskytuje... - jen zas může bejt problém tohle dokazovat...), no samozřejmě není to všechno zas taková sranda a zcela bezpracnej jednoduchej výdělek, aspoň ne vždy...);
rozumně lacinej (1500,- za hodinu je ovšem minimum, v tomhle případě je nutný se ptát na sazbu za smlouvu, ne hodinu) dobrej právník se zkušenostma (orientací) na bytovou tematiku je jistě velice vhodnej (i jako záloha pro případ problémů), jen takovýho najít... (až se vám to povede, klidně mi na něj prosím dejte odkaz (-: );
vzorů smluv se jinak povaluje na netu určitě fůra
doplněno 25.11.15 14:51:
P.S. "stočné není" si nějak neumím v reálu představit (leda si dokážu představit, že nájemníkovi poplatek za stočné velkoryse nebudete přepočítávat, nebo že máte vlastní jímku a nájemníkovi podíl na odvoz opět velkoryse odpustíte, anebo že máte jímku jen formálně a ve skutečnosti většinu odpadu vypouštíte načerno (v tom případě si dovoluju podotknout že by to byla pěkná prasečina)), no ale vy nějaký důvod mít budete, když to přímo zmiňujete, jen mě to dodatečně zaujalo
doplněno 25.11.15 14:58:
P.P.S. trvalej pobyt nájemníka bych vůbec neřešil - pokud se něco nezměnilo, neviděl bych k tomu důvod (na placení za odpad v místě nájmu to nemůže mít vliv; naopak vy myslím nemůžete zabránit tomu, aby si nenapsal trvalý pobyt u vás, a jestli ho má jinde, je jeho problém, co všechno z toho pro něj plyne)
Ohledně toho tepla.
Nevím jak chcete rozúčtovat spotřebu v domku, když má každý byt jinou výměru. Vím jaká je společná spotřeba, a vím jaká je zhruba spotřeba obou jednotlivých bytů, byť ten menší, pronajímaný je více ochlazován.
Vtip je v tom že cca 25% připadá na ztrátu kotle, takže při topení jednotlivě na byt je spotřeba vyšší, než když se vytápí obě jednotky.
Příklad - Samostatné topení v jednotce A - je 1300k, samostatné topení v jednotce B, je 1400k.Topení v obou jednotkách je 2400 kubíků.Plyn platím měsíčně zálohy. Vyučtování od plynáren je na jaře, jednou ročně, takže za 7 let vím jak to topení šlape. Problém je, že každý měsíc je jiná spotřeba podle ročního období (i když ji zapisuji měsíčně) a nevím jak to chcete spočítat, když v říjnu vezme kotel 70k, v lednu 200k a nájemník může bydlet jakékoliv kratší období (letní - zimní) - proto jsem chtěl teplo paušálem rozpočítané na 1 měsíc.
Stočné jednoduše není, protože na vesnici žádná kanalizace ani čistička není a tudíž není ani účtováno vodárnami.
Trvalej pobyt by problém být neměl, ale spíše mě zajímá jak by to bylo po od/vystěhování, aby nájemník nezůstal nahlášený u mě.
Právnikovi to chci dát, ale nejsem si jistý zda to bude sepsaný tak, aby to bylo pro mě košer, proto zatím zjišťuju, co a jak a na co hlavně nezapomenout. Michodem, když jste to zmínil - danit se to bude, myslím, že u důchodců by neměl být problém.
P.S. Nájemníka mám, jde o známého, ale ruku do ohně bych za něj nedal. Je to student, takže to vypadá bez kauce 
(nebo ji bude splácet postupně)
tak teplo se rozúčtovat dá (i co se rozlišení letní - zimní období týče), existuje na to snad přímo nějakej ten výnos, jak se to má vypočítávat; obecně by asi mělo platit, že pokud nejste schopnej solidního vyúčtování, měl byste to radši zahrnout do nájemnýho než do služeb (který prostě ze zákona korektně vyúčtovat musíte); nicméně kontrolovat vám to prakticky 100% nikdo nebude a s velkou pravděpodobností vám to někdy v budoucnu nebude rozporovat ani ten nájemník, tak to prostě nějak do těch služeb rozumně naúčtujte;
a jak tu píše i další odpovídající, s případným přihlášením k pobytu zřejmě nemůžete udělat nic (ono dokonce pro dotyčného může být získání trvalého pobytu v místě reálného bydliště žádoucí, pokud to předchozí má někde úplně jinde - to může být praktický rozdíl, jestli jste příslušnej různejm institucím v místě, kde bydlíte, nebo někde 300 km daleko...);
kanalizace není... - to opravdu všechno jen tak vypouštíte někam za barák?, no vaše věc, svý jsem k tomu už napsal (pokud máte jímku, a tu necháváte vyvážet, tak nevím v čem by měl být problém - cena odvozu přepočtená na spotřebovanou vodu (a kdyby nebyly k dispozici u bytů ani jednotlivý vodoměry, tak přepočtená na lidi), samozřejmě není to tak dramatická částka, aby se to zas nenechalo jako součást nájmu, jen mi připadá ten výpočet směšně jednoduchej (a dát do služeb i odvoz jímky mi přijde jako normální i když úplně jistej si tím nejsem, ale proč by to nešlo?))
0x
Moji odpověď asi nebudete chtít slyšet a ani vám nezaručí stoprocentní jistotu. Ale pokud bych už něco chtěl pronajímat, rozhodně bych se v této věci obrátil na právníka, který smlouvu připraví tak, aby měla všechny náležitosti, které zmiňujete a odrážela aktuální stav zákonů, což nějaký letitý vzor smlouvy stažený z internetu, ani výsledek plodné diskuze na serveru Poradte.cz nezaručí.
0x
1. S opotřebením resp. zničením bytu musíte počítat.
2. U vyúčtování samozřejmě nedorozumění být může.
3. Drobné opravy vymezuje OZ.
4. Vrtání děr nezamezíte.
5. Trvalý pobyt neovlivníte, pokud bude mát nájemce v ruce nájemní smlouvu.
6. Nutná je kauce, v čím vyšší, tím lepší.
Připomínky - jste zřejmě poctiví lidí a pokud pronajmete byt cizímu člověku na inzerát, asi budte za čas v šoku, co z bytu zbylo. Tedy pronájem pouze rodinnému příslušníkovi nebo hodně dobrému známénu. Smlouva je jen kus papíru, který vám neochrání váš majetek, byť ji sepíše sebelepší advokát. Nájemce se vám pak při řešení problémů vysměje a nezbude vám nic jiného, než se soudit a to také nemá smysl. Tedy zde platí právo silnější a chytřejšího.
"pokud pronajmete byt cizímu člověku na inzerát, asi budte za čas v šoku, co z bytu zbylo. Tedy pronájem pouze rodinnému příslušníkovi nebo hodně dobrému známénu" - tak tohle stanovisko sice i na základě vlastní špatné zkušenosti zastává nejeden člověk, přesto mě trošičku vrtá hlavou, proč teda odhaduju v ČR pár desítek tisíc lidí pronajímá nemovitosti úplně cizím lidem? (-:
0x
Jako nejdůležitější bych viděla byt nafotit (klidně jako součást nějakého předávacího protokolu podepsat nájemníkem). Dále vypsat, co v bytě je vaše (sporák, skříně apod.). A úplně nejdůležitější - kauce! Vybrat od nájemníka dost vysokou kauci, aby vám pokryla případně škody na vybavení nebo nezaplacený nájem.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.