Dobrý den, prosím o radu zkušenější. Vážně uvažujeme o koupi téměř 300 let starého domu, kulturní památka... Důvody asi nikomu nevysvětlím, tak to prosím berte jako fakt
A teď, kde začít... Metrové zdi, kamené, podsklepené částečně, obytné přízemí, cca 160 m, podkroví se špatnou podlahou (prohnilá prkna), krov a krytina kupodivu jakš takš, samozřejmě chybí nějaké tašky,okapy nejsou... Okna částečně vysklená, dvojitá (špaletová?). Stropy místy propadají, resp. omítka, jde vidět rákos, prkna... mapy vody... statika domu (myslím zdí) defakto slušná, místy v kamenech zdí nálet. Hydroizolace asi žádná, projektová dokumentace taky asi není. Nevím přesně jak dlouho je dům neobývaný, ale není to 20 let, řekla bych tak 10 let, sem tam někdo přerovnal tašky atd..., objekt chátrá relativně" krátce"... Je přívod vody,plynu,elektřiny,kanalizace je 30m od domu.
Nevím, kde začít. Peníze nejsou, nevím, kolik si půjčit. Jsem ve spojení s památkáři, na větší rekonstrukci bude třeba zhotovit projektovou dokumentaci, ale udržovací práce můžeme "neomezeně". Co udělat v první řadě a s minimem financí? Doplním tašky na střeše, zasklím okenní tabulky nebo dám "plast", odtraním nálet a plazivé víno z domu, aby bylo vůbec vidět, co se děje, na půdě vyměním část prken kvůli bezpečnosti, v přízemí jsou všelijaké povrchy (nepůvodní, nechráněné), jako lina, prkna, suť -ve špatném stavu, část odstraním, nevím, co je pod tím, jak tu podlahu provizorně zprovoznit?... co dál?
Investice tak do 200 tis... chci udělat přípojku kanalizace, udělat splachovací záchod, místo na umyvadlo, sprchu. Mám vlastní velká krbová kamna, ty chci dát do "kuchyně", z nich rozvody tepla do sousedících místností (Zdi jsou prokutané). Zastabilizovat střechu a okna...Co s těmi propadlými stropy a špatnými podlahami, provizorně...
díky a prosím neradit strhnout nebo nekupovat ) potřebuji to reálně řešit, udělat si harmonogram prací... Mám už teď zvát projektanta, architekta, statika - asi nepřijedou jen tak na radu Jde udělat projektovou dokumentaci třeba jen na podlahy? prostě ne na celý dům?
díky
Běta
1x
Možná se Vám to nebude líbit...a není to dnes moderní..
Ale pozvěte si nejdříve opravdu projektanta..., nechte vypracovat prováděcí projekt..posoudit památkáři...(a hlavně odsouhlasit) a
teprve pak začněte "něco" dělat.
Jinak se Vám může stát, že i to málo peněz co máte dáte do nesmyslných "oprav", které nebudou mít žádnou koncepci..a v
budoucnu to budete předělávat, protože zjistíte, že koupelna by byla lepší jinde...polovinu toho co chcete Vám památkáři nedovolí...na střechu musí přijít krytina "xy" a ne ta co jste tam dal...okna musí být opět špaletová a samozřejmě dřevěná..atd atd.
Přípojky samozřejmě můžete udělat v předstihu, s tím památkáři pravděpodobně problém mít nebudou, ale opět s tím, aby Vám to
pak navazovalo na vnitřní dispozice. Opět budete potřebovat PD.
s projektantem počítám, už jsem domluvená s památkáři, že budeme při tvorbě projektu spolupracovat, konzultovat... nehodlám riskovat vznik nepoužitelného projektu...
teď se ale do velkých prací nechystám, nebudu měnit okna, střešní krytinu, bourat okna, zdi - to by ani nešlo, to si jsem vědoma... Mám požehnání na udržovací práce a stabilizaci objektu (zabránění vniku vody, ptactva, lidu , na to není projekt vyžadován... chci zprovoznit záchod, vodu, kamna - s tím, že finálně dům bude vypadat i fungovat odlišně počítám, je třeba ale nějak začít a bez minimálního zázemí to nepůjde..
Běta
0x
Já bych radil "nekupovat" - ale to nechcete slyšet... 
Určitě si předem pozvěte architekta (projektanta) - ale takového, který už má s rekonstrukcemi tohoto typu zkušenosti. A nebojte se ´ceny´ - ti, které znám, by přijeli a okoukli ´jen tak´, zdarma (ze zájmu, zvědavosti, za příslib budoucí spolupráce). Jako laik totiž nedokážete posoudit závažnost poškození či minulých úprav a jejich nápravu/opravu - zejména pokud jde o finanční náročnost(nemyslím to zle, ale kdybyste měla širší znalosti z oboru, nebyla byste položila otázku takto).
Jinak - pokud není v havarijním stavu (a hrozácí dalším poškozením stavby) nějaká její stěžejní část (střecha, spodní voda ve sklepích apod.) určitě nedoporučuju dělat ´provizoria´, v konečném důsledku se prodraží...
Takže - pro začátek - odstraňťe nálety zvenku a sutě zevnitř a jako první si nechte odborníkem udělat přehled nutných oprav, možnosti a odhad jejich finanční náročnosti.
Vždycky se mi ´ježí i ty chlupy, které už nemám´, když slyším "Peníze nejsou, nevím, kolik si půjčit." ve spojení s rekonstrukcí (zejména) památkáři hlídaného domu...
Vždycky se mi ´ježí i ty chlupy, které už nemám´, když slyším "Peníze nejsou, nevím, kolik si půjčit." ve spojení s rekonstrukcí (zejména) památkáři hlídaného domu...
Tak to podepisuji...jen jsem dnes ani nevím proč) nechtěl být tak "sprostý"..(jinak bych to napsal asi ještě jadrněji, ale dnes nemám svůj den.
díky vím, že ten dotaz je dost provokace ) ale my do toho jdeme, i za cenu, že objekt jen zastabilizujeme a budeme užívat zahradu, pár místností... je to osobní záležitost, objekt nikdo nechce, za 20-30 let užívání i této romantické uiny jako chalupy mi to stojí... počítáme i s variantou, že na obří rekonstrukci nikdy nedojde, naopak je dost pravděpodobná
0x
Už jste se díval co stojí kanalizace? Nechci Vám brát iluze ale investice 200tis? Když to vezmu po pořadě:
1.) Musíte si nechat udělat projekt (do 10 tis, když máte známé)
2.) O přípojku si požádat v obci (5-40tis podle typu obce)
3.) Udělat přípojku (2 metry hluboko minimálně) za metr se platí cca 3-5tis, jak daleko to máte? dejem tomu 30 metrů? = 150 tis
4.) Je kanalizace ve vozovce? Samotné připojení na silnici první třídy může být výhledově na 5 let! Na nižší třídě ve správu obce to pak je s uvedením do původního stavu .. 5-20tis
5.) Stavební práce v domě, kudy povede kanalizace? Je na to nějaký rozumný prostor? Nespadne Vám pak na hlavu? 20 tis
6.) Zařízení koupelny 100 tis ...
Jednoduchá rada, pozvěte si nějakého stavaře ať Vám řekne za kolik to udělá, pak si spočítejte ostatní náklady a rozhodněte se
lucius:
jen k bodu č.1...Dobrý projekt Vám za 10tis Kč (zvláště u památkově hcráněného objektu) neudělá ani Váš bratr.., to by se po
dodělání toho projektu šel "pást"..protože by neměl na jídlo a to nemluvím o řemeslech.., ale jen o stavařině.
na projekt počítám 50 tis... co se z toho projektu zrealizuje je druhá věc... vyprší platnost projektu třeba za 10 let?
Platnost projektu "nevyprší", nicméně je jasné, že by mohl skončit termín stavebního povolení..a bylo by nutné ho prodloužit (což v případě 10 let trvající stavby je jistota). Další věc je, že třeba v případě autorského dozoru, Vám projektant těžko tuto akci vezme "pod křídla", nebo ano..ale nikoliv za pevnou částku, ale za skutečně odpracované hodiny.
Pak je také samozřejmé, že za 10 let se mohou změnit některé výrobky uvedené v PD a již nebudou na trhu..a PD bude nutné aktualizovat (to se stává dnes i po 3 letech..).
díky... a lze vypracovat izolovaný projekt třeba pouze na podlahy v přízemí, nebo stropy (podlaha půdy) bez krovu - to je úplný nesmysl?
Nejsem stavař, ale v principu to nesmysl je..Je to podobné jako když budete projektovat vjezd do domu...ale již se nebudete zabývat následující příjezdovou komunikací..a navazující křižovatkou ,nebo si necháte udělat projekt na dvě skříňky kuchyňské linky..a další necháte "na příště"..
je hodně pravděpodobné, že na obří rekonstrukci nikdy nedojde, proto ta izolovanost... vím, že je to z principu blbost, líbilo by se mi mít 5-10 mil a opravit to celé po slušňácku a správňácku... ale realita je taková, že ten objekt nikdo nechce, já ho aspoň zastabilizuji, udělám podlahy, stropy... může to být opravdu to jediné, co se tam oficiálně za 10-20 let udělá... je to furt 100x více, než by byl ochoten udělat někdo jiný a ten objekt si to zaslouží... bavím se otevřeně... objekt bude časem nárazově sloužit jako kulturní, střetávací centrum, potřebuji, aby nepršelo na hlavu a nepadl na člověka strop... za to jsem ochotna na sebe převzít ten objekt... asi si myslíte, že jsem blázen
Běta
Myslím projekt kanalizační přípojky, .. zadání bylo jasné "Investice tak do 200 tis... chci udělat přípojku kanalizace, udělat splachovací záchod, místo na umyvadlo, sprchu."
Přípojky lze naprojektovat dopředu..., ale většina vyjádření správců sítí má platnost 1 rok (někdy i méně), takže se může stát, že pak začnete obíhat znovu...a protože si správce stanoví jiné podmínky, bude se muset PD přípojek předělat.
Ale s přípojkou vody a kanalizace se do dané sumy téměř jistě vejdete...a ještě Vám zbude.
napojení na kanalizaci, chci jako první, tam bych nijak neváhala, s penězmi na to počítám... jinak opakuji, že v objektu je již naštěstí voda, elektřina a plyn... jde jen o tu kanalizaci... teď je tam žumpa... ve vesnici je nově kanalizace, jde o překonání 30m, do toho bych ráda šla...
Běta
0x
Jestliže koupíte starý dům-kulturní památku, tak jste povinni jej udržovat, opravovat podle požadavků památkářů. Pokud ne, můžete i dostat výstrahy o uvedení do patřičného stavu a i posléze pokuty.
Pokud kupujete nemovitost v dezolátním stavu, tak pouze za část peněz. Část peněz si nechat na opravy.
Naši mladí kupovali byt /příklad/: měli 2 300 000 korun. Byt koupili za 2.000 000 Kč a 300 000 měli na menší úpravy a zařízení. Kuchyně tam byla. Moc mě překvapili, že přestože mladí, takto uvažovali a postupovali.
Takže doporučuji - nabídnout svoji cenu za kterou jste objekt ochotni koupit. Ušetřené peníze si nechat jako rezervu na materiál a placení řemeslníkům za práci v hotovosti.
díky... status ochrany jsem hned ověřovala na odboru památkové péče... projednávala jsem otevřeně všechny varianty (obří celková rekonstrukce dle schválené projektové dokumentace, provizorní zabezpečení projektu, neudržování a další chátrání objektu). Velká rekonstrukce není reálná, zanedbání a nulová péče také není reálná... jednala jsem tedy o tom, zda mi hrozí postihy atd. při stabilizaci a při udržovacích pracech a co vše si mohu dovolit udržovat bez postihu a dokumentace - opakovaně mi bylo řešeno, že postihovat se dá pouze výrazné chátrání a zanedbání objektu, nezabezpečení před vodou, vstupem cizích osob atd... udržovací prace berou jako zaklení starých okenních tabulek, odstranení suti a náletu, oklepání konkrétně vybraných omítek, tolerují i fólie, plast v oknech, na střeše, několik desítek jiných střešních tašek apod... několikrát mi opakovali, že jsou rádi, že objekt někdo převezmě a pouze, i nouzově, zastabilizuje. Bavili jsme se i o horizontu 10-15 let, kdy by žádná rekonstrukce neprobíhala, vše ok...
ověřovala jsem i u právníka, zda existuje nějaké zákonné určení, že tu památku musím zrenovovat, uvést do původního stavu, prostě perfektní rekonstrukce - NEMUSÍM
jinak finance počítám, tak jak říkáte, chci si půjčit o cca 200 tis víc na práce, opravy, materiál, nářadí
0x
Asi takhle oprava toho domu výjde tak jako moderní domek 
Elektrikáři , instalatéři , zedníci , pokrývači , truhláři , statici , malíři a další a další nepřeberné množství řemeslníků a firem které sprostřetkují materiál to nepočítám dovoz materialů nejspíš bude potřeba jeřáb na střechu na té bude práce hodně. Prvně si pozvěte STATIKA a podle toho se řiďte pokud řekne nekupovat tak to nekupujte pokud řekně že můžete tak to tedy kupte když tolik chcete no a potom začít obvolávat všechny řemeslníky a řemeslný firmy v okolí vrazíte do toho neskutečnou spoustu peněz a ještě více času, času a času moje osobní rada je kupte si něco novějšího něco o co se předchozí majitel dobře staral a vypadá to hezky.
řekl bych že víc budou stát s nadsázkou ty opravy než ten dům 
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.