Nejste přihlášen/a.
Ahoj, když se podíváme třeba jen na nemovitosti v ČR, vidíme, že zatímco v Praze a Brně je výnos třeba kolem 2%, v menších městech to bude víc. V některých lokalitách to může jít třeba až k 8%, u individuálně - špatně oceněných nemovitostí i více. To že má Praha a Brno taková čísla je celkem logické, investoři zběsile nakupují a vytváří tak tak vysokou konkurenci, že pro další není místo.
Otázkou je, proč se to nestane i v jiných lokalitách, třeba v severních Čechách, a investoři tam také neskoupí tolik nemovitostí, že se zvýší cena, a nájem kvůli vyššímu počtu pronajímaných nemovitostí ne, což povede k nižší návratnosti (viz Praha, Brno).
To stejné je i ve světě, máme tu třeba nejdražší země jako Švýcarsko nebo HongKong, kde by se investice z dnešních tržních cen vracela opět 50 let. Údajně je ale třeba v Irsku návratnost kolem 8 %, podobné je to podle čísel v Litvě. A to jsou v rámci Evropy dost odlišné země, kdy Irsko je ale podobné bohatému Švýcarsku a Litva průměrnému Česku.
Pokud teda to, se dá skutečně třeba ve zmíněných 2 zemích (nebo i v jiných mimo Evropu) pořídit byt za nějakou cenu (nezáleží teď jakou), a pronajmout tak, že se investice vrátí cca za 12 let, proč nenastane ten mechanismus, který jsem popisoval výše a nejbohatší 1% tam nenalije svoje peníze, kterými tuto "příležitost" defakto odstraní?
Díky
Za prvé lokalita. Nemovitost nepřestěhujete a tudíž jak se říká v americe cena se určuje podle poštovního čísla (uzemí) . Jednoduše tam kam chce jít hodně lidí je převis poptávky (hodně zájemcu) .
Za druhé daňové zákony . Z toho vyplývající financování obcí . U nás je to na hlavu podle přihlášených obyvatel . Logicky tedy zájmem obce je nacpat co nejvíc lidí na co nejmenší pozemek (nejvíc peněz z daní) . Ale třeba v USA je to podle hodnoty majetku na katastru. Obec muže buď zvednout sazbu , ale ve volbách vás nikdo nezvolí a zvolí toho kdo nabídne že sazby klesnou . Logicky jednoduší jak naplnit kasu obce je tedy rozvoj toho co je vzácené , nedostatkové , drahé a tedy budou vyšší výnosy daně . Jenže zpusobíte převis nabídky , tedy konkurenci majitelu zboží. Proto američané mají pruměrně obydlí přes 220m2 za cca 4 roční platy . Proto levně postavíte a mužete nabídnout lepší služby a tedy nájmené na němž dobře vyděláte .
Tedy regulace jsou po světě ruzné a ruzně motivují jak tvurce trhu , tak majitelé zboží. Zatímco v USA je decentralizace a tedy změnit místní obecní daně je nemožné (svoboda , nezávislost) , tak v evropě máme centralizované státy a tedy vláda rozhoduje o příjmech , daních a regulacích od státu až po obec . Je logické , že zdanění majetku , tak jak je v USA je bohatým na překážku a tedy když máte centrálně možnost , tak ho zrušíte a naopak prosazujete třeba jako u nás spotřební daně (DPH) a těmi pak zasypete obce. Obce pak u nás nemají zájem na rozvoji , protože když se nestaví , tak vše zdražuje a majitelé zboží bohatnou.
A proto se u nás staví čím dál menší byty novinky.cz/...
To je teda (z velké části) slátanina!
> američané mají pruměrně obydlí přes 220m2 za cca 4 roční platy
Chtěl bych vidět ten 2350 sqft dům nebo byt za méně než $200,000. Ano, jsou takové, ale je pro to dobrý důvod - jsou v oblastech, kde nechce nikdo žít. To je jako si stěžovat na cenu bydlení v ČR nebo Německu a argumentovat cenou domu v severním Rumunsku při uvažování českého nebo německého platu a ne tamního místního.
> proto se u nás staví čím dál menší byty
Se podívej, co se staví v Americe za byty v místech, kde je stejný velký převis investorů - úplně stejné mikrobyty. Průměrný člověk si může dovolit tak maximálně studio nebo 1br (obdoba 1+kk až 2+1).
Malé byty jsou protože = levnější, energeticky úspornější, Méně náročné na úklid, více a ne lidí žije single (stačí jim sociální sítě)... viz DOPAMIN
Malé byty se staví proto, že z toho jde vytřískat nejvíc peněz v poměru k ceně výstavby. Kdyby ses podíval pořádně, tak v oblastech, kde se tyto malé byty staví, je velká (a dlouhodobě neuspokojená) poptávka rodin po větších bytech (3+1, 4+1), které jsou ale za nabízené ceny vztažené k těm přemrštěným cenám malých bytů, prakticky neprodejné.
Jediný pomatenec, kdo píše o 4členné rodině v 1+kk jseš tady ty. Má píšu o tom, že místo 4+1, které potřebují, musí jít do 2+1.
Imgifi .
Je to jen statistika numbeo .com . Je jasné že 50 státu bude mít obrovské rozdíly v podmínkách . Jiná situace bude ve velkoměstě a jiná za ním . Ale budete jezdit pár desítek km na předměstí .
Prostě stát nemusí financovat obce a máte levné zboží a levně postavíte (nízké daně ze spotřeby) . Obce nemají jinou možnost jak zvednout příjem než rozvojem vzácného zboží . A je jedno zda nasekají parcely desítky km u cesty kde vedou jen dráty s elektrikou . Lidé si raději postaví prkenice na patkách , hodí na to trámy a postaví prkenici o 3000sqf .
Většina pozemku v USA je obecních , protože je nikdo nechce . A rádi vám je prodají (budoucí daně) . To je ten rozdíl. My máme pozemky rozdělené staletí . Když se podívám za plot , tak dřív pole , dnes louka . Majitelé si to nechají posekat a poberou dotace . Je to jakoby jste vlastnil bytovku a nechal ji prázdnou a pobíral dotace od státu . Protože je to krásné , říkáme tomu krajiný ráz . Místo aby majitel zbankrotoval a bud se to nechalo ladem , nebo se tam vytvořilo to co má smysl (nese zisk) .
To je ten zásadní rozdíl . My kopeme za majitele zboží , američané za spotřebitele . Teď jsem se podíval na čerstvá data z numbeo a USA má dostupnost bydlení 3,3 ročního platu . My 12,7 ročního platu a japonsko 11 ročních platu .
Japonsko je totálně v prdeli . 40 milionu bydlí v hlavním městě . 2/3 uzemí jsou neobyvatelné (hory) . Nemovitost vlastní 2% obyvatel . Tedy pro většinu lidí je bydlení totálně nedostupné a jsou v nájmu . Proto mají tak malé byty . Proto stagnuje ekonomika , protože do malého bytu si nic nekoupíte a ani nezaložíte rodinu .Jen pozemek pod císařským palácem má větší hodnotu než všechny nemovitosti státu Arkansas .
Jak píši , u nás je nemovitost bitcoin a muže být ladem . V USA je to kapitál co musí nést rentu . U nás jsou rentiéři majitelé realit . V USA jsou to obce .
Davide, mrkni se na kanál sharp money, tam vysvětluje, jak je to v různých státech světa, s těmi náklady na žití nemovitosti, Myslím že už tam má rozebráno tak okolo 10 států světa dopodrobna.
Ekonomicko investičního hlediska: umění je najít levný a prodat drahý. Jak se říkalo, když už to nakupuje i tvoje kadeřnice, tak už je pozdě. Ne že by se dneska nedalo nakupovat nemovitosti, ale dnes k tomu potřebuješ expertní znalosti, už to není jako dřív že nakoupils cokoliv a byla to jistota
Tam jsou rozebrany ruzne levne a relativne bezpecne destinace, s rozumnym danovym zatizenim, kam se uchylit, kdyz mas pasivni prijem, nebo pracujes z PC na dalku. Ve spouste zemich se da zit za 7-10 tisic, ale lokalni platy jsou tam mnoho nasobne nizsi, nez u nas. V teplejsim klimatu se neutraci za topeni. Zajimavy by byl vypocet nakladu pro stejny standard v samotne CR, Nemecku, Dansku, Norsku, v Gronsku, na Spicberkach. V techto zemich pochopitelne tomu odpovidaji platy (narozdil od CR).
Takova sekta 12 kmenu (u nas v CR farma Uchovane seminko) muci deti, neplati dane, neposila deti do skoly a k doktoru. Ti se naklady netrami. Meli by si urady na ne posvitit.
A tady máte aktuální graf cen nemovitostí ve světě:
Ceny klesají v Singapuru, Los Angeles a Torontu, zato nahoru jdou v Dubaji, Madridu a Curychu ...
... v Praze a Brně je výnos třeba kolem 2%, v menších městech to bude víc ...
V Praze a Brně je podstatně vyšší nájemné než na venkově, takže 2% z vyššího základu je víc jak 2% na vesnici.
... proč se to nestane i v jiných lokalitách, třeba v severních Čechách ...
Protože v Praze a Brně mají rychlejší / dřívější návratnost ...
Trh s nemovitosti uz se u nas stava vice-mene neregulovatelny volny trh. Nemovitosti je omezeny pocet a tim padem se s tim spekuluje, je to neco jako aukce. A pak mame v CR z cele EU a nejspis i Evropy pomer Ceny nemovitosti / Platy. Ve vychodni Evrope se tento pomer zhorsuje rychleji, v zapadni Evrope to neni tak strasne. Nejlepe je na tom Dansko a Norsko.
U nas se to ridi tim, jaka je nabitka-poptavka, co jsou lidi schopni utratit. To zavisi i na lukrativnosti lokality. A samozrejme ve svete je rozdil platu, moznosti, poptavky, stavebnich predpisu uplne jiny. Navic mnoho zemi vc. USA se temto spekulacim s nemovitostmi brani nepr. dani za prazdne byty. Pak se spekulace nevyplati tolik.
Kazdopadne sekta 12 kmenu si misto a zpusob kde a jak se usidli a jak se vyhnout danim a nedodrzovat zakony, najde.
> v Praze a Brně ceny stouply [...] za desetiletí okolo sta procent
> investovat do jiných aktiv, kde se dá udělat klidně 6-8% ročně
Neprotiřečíš si nějak? 100% za 10 let je 7%/rok. Kdyby nemovitosti nebyly takový dobrý vývar, tak by do nich spekulanti nelili miliardy. To vůbec neuvažuju tu úplně absurdní situaci, kdy ti tu nemovitost koupí někdo jiný a celou ji zaplatí ("pronájem").
Sám uvádíš, že 7% je dobrá investice ("... investovat do jiných aktiv, kde se dá udělat klidně 6-8% ročně ...").
> nutno odečíst náklady, takže fond oprav, daň z nemovitosti, údržba a opravy, v případě pronájmu daň ze zisku, v případě hypotéky úrok z půjčených peněz
Chtěl bych vidět spekulanta, který tohle nezapočítal do nájemného.
Zde je spíš problém s nemožností zkopírování minulých výsledků vývoje cen realit do budoucnosti. Viz jak jsem minule řešil že dnešní byt v 60 let starém paneláku za 10M a cenou pronájmu 24k za 15 let s největší pravděpodobností nebude stát 40M a mít nájem 96k. O takový přestanou mít investoři zájem a normální člověk na něj nedosáhne. Stát se to může, ale pravděpodobnost je nízká. Kupodivu je i dost malých firem, jejichž majitelé investicím nerozumí a když už mají nějaké peníze, kupují hlavně byty a domy. Sám takových pár znám. Oni to ani nepočítají. Prostě berou nemovitosti jako jistotu a nezajímá je reálná návratnost. Viděli v posledních letech že to roste, tak si myslí že to tak bude napořád. Ani když jim řekneš, že by z pronájmů nemuseli mít měsíčně třeba 200tisíc, ale jednoduchým krokem 700, tak se vůbec nechytají. Stačí jim pravidelný vrabec v hrsti a občas si hrají třeba nákupem Nvidia karet (grafiky) a zkouší těžit bitcoiny. Dál nic.
Zhodnocení peněz v investičním bytě není v tom, že jeho cena roste v čase, ale v tom, že ti nějaký chudák, který sám kvůli pravidlům banky nedosáhne na vlastní hypotéku, splatí celou tvojí, včetně všech nákladů s tím spojených. Normální šmejdský okradení.
Říká se tomu právo silnějšího. Což je jediné právo, které kdy ve skutečnosti bezmezně platilo, nehledě na politické zřízení či časové období. Pokud majitel spoléhá čistě na výnos z nájmu, není to jen vychytralost, ale taky pošetilost. Pokud mám byt za 10M, pronajímám za 24t, z čehož zbyde cca 17t, splatí se mi takový byt za 49 let. Tj. začne-li v 35 letech, byt bude jeho až mu bude krásných 84 let. Páni, to je ale "byznysmen"
@smode2: 10M byt za 24t? To bych chtěl vidět.
> splatí se mi takový byt za 49 let
Kdo píše, že v něm chce majitel v 85 letech bydlet? Je to investiční byt a ten vydělává od prvního nájmu. Prakticky celý nájem je čistý zisk, protože získáváš podíl v bytu, aniž bys za něj něco zaplatil! To je právě ta okrádačka a obchod s "chudobou", kdy běžný člověk nedosáhne podle banky na hypotéku, i když v bytě žije a hypotéku, včetně zisku, splácí tomu, kdo tu hypotéku získal. Byt můžeš kdykoliv prodat a získat tak tu hotovost, takže nechápu, proč bys čekal do 85.
@stir:> když člověk odečte ty výdaje, co jsem psal výše, tak ve výsledku to není čistých sedm procent, ale může to být lepší než spořicí účet
Takhle to nemůžeš počítat. Úplně zapomínáš na ten rostoucí podíl ve vlastnictví té nemovitosti (při hypotéce), který ti zdarma navyšuje nájemce splácením nájemného. To je ta hlavní část zisku. Ne rostoucí tržní cena nemovitosti.
Tak třeba tenhle byt ereality.cz/... (stejný) jsem ještě před pár měsíci viděl v nabídce skoro za 9M. Běžné ceny. Bohužel nyní jsem obdobný nenašel (aby splňoval vše podstatné) - teď jsou spíš jen 1kk. Mimochodem jak je vidět, prodaly se.
Pak většinou když do něčeho investuji, počítám, že se mi investice v dohledné době vrátí. To že mám někde uložené peníze na které nemůžu sáhnout a místo toho dostávám nějaké drobné aby se neřeklo, nelze považovat za investici. To je spíše uložení majetku.
A jinak ano. Krade se. Stále. Dnes, zítra a i pozítří se bude krást. My s tím nic neuděláme
Kde jsi našel, že se tenhle byt nedávno prodal za 10M?
> se mi investice v dohledné době vrátí.
Vložíš 20% pro získání hypotéky. Za 25 let vlastníš 100% bytu a nestálo tě to ani korunu, tedy zhodnocení 400%/25let, ale cena bytu bude za těch 25 let určitě přinejmenším dvojnásobná, celkem tedy zhodnocení o 900% neboli 9,65% p.a.
Souhlasím ale s tím, že když prodáš byt před koncem hypotéky, tak kvůli pomalému nárůstu podílu ve vlastnictví (úrok × úmor hypotéky), bude výnos nižší.
Tento byt (stejný) se prodal za 9,3M. 10% ročně už se dá, ale pak k tomu můžeme přistupovat podvodnicky na všech stranách. Proč mám bance platit úroky když nemám na celý byt? Úrok je totiž krádež. A nemusel bych je platit, pokud bych nebyl ten chudák, co nemá na celý byt. A co třeba zaměstnavatel? Zaměstnanec mu vydělá měsíčně klidně 200k, ale sám dostane 50. Protože krádež. Když jdu do obchodu kde něco stálo 30,- a teď musím mít kartu, protože to bez ní stojí 70 a s ní 40,- tak co je to? Krádež. Už jde jen o to, jestli se krade legálně a nebo ne. A hlavně ke krádeži se musí nechat ten okrádající okrást. Pokud se nenechá, krádež neproběhne
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.