Investice anebo byt

Od: zdhr® 11.02.22 09:05 odpovědí: 21 změna: 17.02.22 18:34

Dobrý den, prosím o radu. Mám nějaké peníze a na investicích v bance a mám možnost nákup bytu. Sice si budu muset ještě malou část půjčit, ale ... Co je lepší.?Nákup bytu a rekonstrukce (starosti a nějaká ta splátka) anebo další investice do fondů v bance v ČSOB nebo jiné banky? Jsem v důchodu (62 let) a ještě pracuji. Mám dvě dospělé děti, tak aby pak po mě něco sdědili.

Odpovědět na otázku Skočit na nejnovější odpověď

21 odpovědí na otázku

Řazeno dle hodnocení

jamess

11.02.22 09:29

tak aby pak po mě něco sdědili.

@zdhr Takže hlídač klíčů?

kupovat dnes nemovitost? Jedině (na investici) za dobrou cenu, což je dle investorského pravidla 5%, tedy za maximálně 20 násobek ročního čistého zisku* z potenciálního dnešního nájmu, tedy nekupuj něco za 5 mega s nájmovým výnosem 5000 měsíčně = kravina (pořizovačka by musela být <=1,2 mega, aby to vyšlo)

----

* čistý, po odečtení služeb , pojištení i fondu oprav (před odečtením odpisů)

endoras

11.02.22 18:40

Tohle pravidlo platí a funguje? Jelikož já koupil byt za 3,5M pak k tomu ještě kuchyn za 100k, a najem je 13k. Takže mám zvednout najem na 15k čistého?

stir®

11.02.22 21:20

U bytu se říká aspoň jedno procento měsíčně, ale to vám dnes nikdo nedá. Po odečtení nákladů toho moc nezbyde, nepokryje to inflaci ani za předpokladu, že bude byt obsazeny celý rok.

zdhr®

14.02.22 10:14

Dobrý den, děkuju za radu. Byt pořizuji bez úvěru, žádnou půjčku od banky ani jiného subjektu nepotřebuji. Byt bude do cca 2,5 mil.

[přidat komentář]

stir®

11.02.22 10:16

Počítejte. Cena bytu, cena půjčky plus vyšší sazby, cena oprav, cena fondu oprav a další výdaje na provoz bytu, daň z nemovitosti mínus potenciální cena za pronájem a mínus daň z pronájmu. Budete rád, když skončíte jedno dvě procenta v plusu a ještě starosti. To za předpokladu, že tam bude bydlet platící nájemník.
doplněno 12.02.22 07:37: Ještě dodám, že každá banka si u svých produktů účtuje nějaký vstupní a nějaký každoroční poplatek za správu. Klidně to můžou být 2-3% ročně. Když trhy rostou o dvacet procent, může se to zdát jako zanedbatelná částka, jenže když trhy stagnují, člověk to musí platit pořád. A ze tří mega už je to celkem slušný poplatek. Z krátkodobého hlediska to sice až tak vadit nemusí, pokud trh vydělává, ale z dlouhodobého hlediska je i jedno procento ročně už docela dost, protože efekt složeného úročení dělá divy a postupně se na sebe navaluje, takže člověk se takto připraví o docela velkou částku. Proto je lépe si investovat sám, otevřít si účet u brokera a nakupovat produkty bez poplatků nebo etf, kde jsou poplatky v řádech setin procent ročně plus nějaký poplatek za nákup, obvykle nižší desetiny procent. Kdo neví co nebo se nevyzná, může zkusit třeba indigo nebo portu, kde sice poplatek je taky, ve výši 1% p.a. Je to pořád nižší než 2-3% a člověk jen posílá peníze a o víc s nestará. Nevýhoda může být že člověk nijak neovlivní svou investici, ale kdo to nezná, může tohle být pro něho zajímavá volba, kde se dá maximálně nastavit míra rizika. Portu to má trochu jinak, ale i tak je to vhodnější na delší časový horizont, protože když padají trhy, padá pak všechno a může rok dva trvat než se to znovu vzpamatuje, zvláště v dnešní době, kdy je vysoká inflace a úrokové sazby jdou nahoru. Takže investovat ano, ale určitě ne všechno, nechat si něco na případné další poklesy.

ra252®

11.02.22 11:20

Byt nevydělává nájmem. Vydělává tím, že existuje. Jeho cena roste tak, že nájem je proti tomu zanedbatelný.

stir®

11.02.22 12:26

Kolik stály byty před 30ti lety a kolik byla průměrná mzda? Cena nemovitosti roste s cenou mezd, jinak by je lidi nekupovali. Pravděpodobně budou zateplené, tedy jsou zatížené hypotékou, fond oprav taky platit musíte a dále i opravy a DPH z pronájmu plus daň z nemovitosti. Prostě byt potřebuje svoje náklady a to u akcií není. Tam se ani zisk danit nemusí a kromě malého poplatku za nákup, žádné další výdaje nejsou. A vlastnit něco, co mi nedává žádný pasivní příjem je blbost, není to investice ale ochrana před inflací. Takové dividendove portfolio mě uživí.

jamess

11.02.22 14:36

DPH z nájmu, co to je, to neznám. V §9 se fakt DPH neodvádí. I když se počítá do limitu obratu (pokud jsi osvč např.)

A Fond Oprav je dle GFŘ daň. nákladem. Rozhodující je pravidlo, co jsem napsal. To neplatí leda pokud tam chci ZA KAŽDOU CENU bydlet.

Na růst cen nemovitostí bych do budoucna nespoléhal (už nyní je to přepálené) a když tak, tak jen ve výši inflace. Už proto, že časový test je od letoška tuším 15 let.

stir®

11.02.22 14:57

Oprava - daň z příjmů z pronájmu

ra252®

17.02.22 18:34

štíre - asi takhle. Kámoš kupoval nový 4+1 v Praze roku 1996 za 550 000 Kč. Průměrná mzda byla 9 825 Kč.

Skočit na otázku
Vložit novou otázku

[přidat komentář]

ra252®

11.02.22 09:23

Nemovitosti šly z posledních 30l let nějakých 25 let nahoru v průměru o 8% ročně. V posledních pár letech pak 10 - 20%.

Která banka Vám dá něco takového? Která banka Vám aspoň pokryje inflaci?

Ovšem je tu nebezpečí, že soudruzi pyjáti budou znárodňovat ..

stir®

11.02.22 11:23

Akcie to dají taky a ještě víc. Navíc s nimi nejsou starosti a nemusí se opravovat.

peter®

11.02.22 11:37

[?]

Zoberme si taky byt. Cena, za ktoru viete predat isla hore povedzme 10, max 20% rocne hore. To ale musite ocistit od nakladov :

minimalne fond oprav, dan z nehnutelnosti a nejake tie minimalne energie na kurenie, aby vam to nezamrzlo

pripocitat si mozete najom, ak tam niekoho nastahujete, obsadenost nemusi byt 365 dni / rok

z najmu musite platit dan

potom zase minus na nutne opravy, minus, ak su najomnici neplatici a neviete z nich peniaze dostat

V konecnom dosledku mate kolko % cisteho zisku?

Teraz si to porovnajte, na par klikov kupim akcie / fondy, na par klikov predam. Pri drzbe ETF nad 1 (v CR tusim 3) roky, je dan nula. Rocne rast 8%, teraz bolo mimoriadne aj tych 20, ale ziadne naklady, dane, natahovanie sa s najomnikmi ...

jamess

11.02.22 14:38

@peter Pouhý index sap500 (průměr trhu) byl v 2021 >40% ) Ale to je vyjimka. Letos to pěkně stagnuje.

nicmene nektere me specificke nemovitosti vydelaly jen trzbou najmu v 2021 take >40% a to do toho nepocitam rust nemovitosti.

endoras

11.02.22 18:42

Státní protinflacni dluhopisy pokryjí inflaci.

peter®

11.02.22 18:53

[?]

Dlhopis = nulovy zisk alebo tej nule blizky.

stir®

11.02.22 21:13

Protiinflacni dluhopisy nejsou. To by byl stát špatný hospodář, kdyby si půjčoval tak drahé peníze.

[přidat komentář]

11.02.22 09:24

Bez znalosti čistého zisku z pronájmu (po započtení nákladů na rekonstrukci) nelze moc srovnávat.

[přidat komentář]

peter®

11.02.22 10:25

[?]

Investovanim cez banku som zacinal tiez. Poplatok za nakup fondu 2%.

Teraz som si spravil ucet u brokera, poplatky su v desatinach percenta, smiesne sumy.

Vzhladom na vas vek by som byt nekupoval, uzivajte si aktivnu starobu, nezatazujte sa vecami ako fond oprav, najomnici, atd

[přidat komentář]

kovis®

11.02.22 21:24

Pokud je vaší motivací kupovat byt, aby po vás něco zbylo jako dědictví pro děti, tak bych nechal finance v investicích.

stir®

17.02.22 15:13

Ono stačí nemovitostni portfolio. Člověk pobírá měsíční dividendy z pronájmu a hlavně se nemusí o nic starat. Ceny nemovitostí v čase rostou, takže i hodnota toho portfolia poroste v čase. Hlavně to má člověk bez starostí, zda pronajme, nepronajme, nebo se něco pokazí.

[přidat komentář]

Přidat svou odpověď

Přihlásit se k odběru odpovědí z této otázky:

Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.

Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.