Nejste přihlášen/a.
Dobrý den,
můj dotaz se týká bydlení v družstevním bytě vs. byt v osobním vlastnictví. Chceme koupit byt 3+1 a jsme popravdě bezradní, zda vybrat družstevní 3+1 za 1.550.000,- Kč, který se nám velice líbí NEBO hledat dál a koupit výhradně byt v osobním vlastnictví. Připadne mi, že družstva jsou již přežitkem a nemá tudíž smysl dát milion a půl za členská práva družstva spojená s užíváním bytu. Také je v tomto družstvu velký podíl starých lidí, kteří se odmítají bavit o nějakém převodu do OV, jsou prostě členy družstva a šmytec. Tím je převod do OV tohoto bytu uzavřen dle stanov družstva a nemůžeme nic dělat. Prodejci členských práv a povinností družstva nám zatím jen mažou med kolem úst a trilkují chvalozpěvy na byt. Poradí prosím někdo, kdo má s těmito záležitostmi zkušenosti? Kdo kupoval by nedávno, na co si dát pozor, apod.? Děkuji
Pokud DB nelze ani v budoucnu koupit do OV /z důvodu nevyplněného formuláře, který se měl vyplnit v přesně dané době/ a nikdy nebudete vlastníky, je za ty peníze drahý i když se Vám líbí. My jsme měli také DB, který jsme koupili do OV, a po letech, když se syn oženil, dostal jej od nás darem. Na vašem místě bych hledala dál. To je můj názor. PT /stařenka/
Kupoval jsem v posledních letech i OV i družstevní, teď jsme v družstevním. Z toho je vidět, že jsem se rozhodl, že družstevního se nebojím.
Z mého pohledu jsou následující rozdíly:
- družstevní je levnější (při koupi i prodeji, co jsem tak koukal, tak v Praze to bývá tak cca 20% rozdíl), protože na to nejde rozumná hypotéka,
- u družstva je o něco větší právní riziko, že představenstvo podepíše směnku, probendí byt a člen družstva zůstane jen v nájmu,
- je však třeba říct, že směnku může stejně tak podepsat jednatel společenství vlastníků, ale je pravda, že vlastník bytu je v takovém případě v lepší pozici než družstevník,
- družstva v praxi mívají větší podíl starších a chudších lidí, jak píšete. Ale to záleží na lokalitě. Pokud je to lokalita, kde je dobré žít, tak se postupně obmění k lepšímu,
- mám vlastní zkušenost, kterou mi potvrzují i známí, že společenství vlastníků bývají v praxi někdy problematická, protože lidi tam dají za byt velké peníze a někteří si pak myslí, že nemusí brát za své prachy ohled na nikoho, a chovají se velice bezohledně. S takovými pak nikdo v praxi nehne, protože jsou vlastníci. Stejně tak je těžké (neříkám, že to nejde, ale je to těžké) vymáhat z těch vlastníků doplatky apod., zvlášt když jsou třeba v zahraničí. Další problém těch bytů ve vlastnictví je, že samozřejmě se jich velká část (možná většina) pořizuje jako investice, tj. ne na vlastní bydlení, takže se tam pak točí různí krátkodobí nájemci, což bývá zdroj potíží (hluk apod.), protože jim je všechno jedno, za pár měsíců budou zas pryč a přece si platí velký nájem.
- tyhle problémy se v družstevním řeší lépe, protože každej dobře ví, že je jenom v nájmu, a když nebude platit nebo bude porušovat pravidla, může skončit nakonec na ulici. Když se podíváte na nabídku bytů, tak máte běžně neustále několik bytů po neplatičích, které prodávají družstva. V družstvu tohle není problém, to řeší svižně.
- z hlediska formalit je samozřejmě o něco snažší převod družstevního podílu, ale ne zas o tolik. Realitky si berou stejný poplatek, tady v Praze mám dojem, že 3% je standard.
Zrovna budeme řešit dědění členských práv v družstvu vzniklém před asi 15 lety za účelem "privatizace od městské části", já bydlím v bytě v OV (odkup od družstva), máma také v družstvu vzniklém před skoro 20 lety za účelem "privatizace od městské části" .
Jen stručně, podrobnosti jsou myslím na dlouho, k tomu bych se dostal až přes víkend:
- jedinou podstatnou nevýhodu družstva vidím v tom, že pokud si nebudete hlídat představenstvo a zajména statutární zástupce mohou vám celý majetek zašantročit třeba jako zástavu kamarádovi za úvěr - viz jisté BD z Říčan před asi 10 lety
- při podnájmu bytu (to asi nebude váš případ) musíte u družstevního bytu mít souhlas družstva a některá vyžadují i pravidelné nebo jednorázové poplatky
- pokud jsem slyšel banky přijímají jako zástavu za úvěr i členská práva v družstvu
- družstvo by možná mohlo lépe fungovat jako správce celého objektu (opravy, údržba, ...) než společenství vlastníků
Družstevnímu bytu bych se nebránil, zejména pokud má družstvo schopné představenstvo. Vše závisí na konkrétních lidech. Prošel bych si stanovy družstva a zašel popovídat třeba s předsedou, možná i s nějakým členem.
Jsem dlouholetý člen družstva a nemohu souhlasit s tvrzením,že jsou přežitkem.Vidím okolo mnoho případů,kdy domy v osobním vlastnictvím trpí neduhy,které družstva nemají.To že jsou v družstvech problémy.,souvisí s neschopností družstevníků,tedy lidí, si okolo sebe udělat pořádek.Legislativa vhodná na to je.Při dodržení zákonů musí družstvo fungovat dobře a rozkrádání majetku je vyloučeno.Sám jsem pracoval několik let v revizní komisi a vím,kde je zakopaný pes.I nadále jako důchodce obývám byt družstevní,přesto,že většina bytů je už v osobním vlastnictví.
JABRAKA
nevim nevim,zdá se mi že Jabraka nemá zcela pravdu. O převodech rozhodují družstevníci, nikoli družstvo. Pravomoce má členská schůze nikoli pár úředníků nahoře. Z netu:
Žádost o převod do osobního vlastnictvímira - anuita s převodem bytu souvisí,pokud není splacena,je to problém.
Družstevní byt
výhody
+ nižší cena
+ rychlejší, jednodušší, levnější a transparentní převod
+ neplatí se daň z převodu (3% z ceny, to je dost)
+ neplatí se každoroční daň z nemovitosti (to je ale celkem pakatel - 200-500kč)
+ lepší kontrola sousedů když dělají bordel - páky na ně skrze družstvo
nevýhody:
- hůře se dostane hypotéka
- krach / vytunelování družstva = možnost ztráty bytu
S tím převodem do OV se mi to moc nezdá. Pokud je to staré družstvo, tak má podle mě povinost ti na požádání byt převést i když s tím nesouhlasí. To je podle mě ze zákona. Můžou ale chtít doplatit anuitu.
U nových družstev, třeba když obce staví nové baráky, je třeba 10 let doba kdy se to do vlastnictví převést nedá.
To že to staří členové nechtějí je jejich věc - nijak to neovlivňuje chod družstva. Samozřejmě je možné aby v domě část bytů byla v OV a část družstevních.
Jinak pokud je to starší dům, tak bych bral v potaz v jakám je stavu. Opravy nikdo "zvenčí" nezaplatí. Balkony můžou vyjít na x desítek tisíc per byt. Zateplení, výtah, rozvody, okna atd. další desítky tisíc na byt. To je potřeba tam zvažit.
DB,nebo OV je v podstatě jedno. Družstvo je lepší kvůli revitalizaci -čerpání úvěrů,dotací z EU fodů. Pokud není barák spravenej a jsou byty v OV tak může být problém s domluvou nájemníků.Na DB nemůžete udělat zástavu. A ikdyž budou všechny byty v OV,tak stejně musí vzniknout společenství vlastníků. Někdo se musí starat i o dům,nejen o byty.
Dát půl druhého miliónu, za něco, co nikdy nebude vaše, se mi nezdá dobrá investice. To už raději malý RD. A ještě k tomu družstvu, co když ho někdo vytuneluje? At je družstvo, družstvem a byty, jak družstevní, tak v osobním vl. Dotace z EU jsou na barák, jak s byty v OV, tak DB /pokud to není sdr. vlast., tam nevím, jak je to ošetřeno/. Zase, jen můj názor. PT /stařenka/
Členská práva k družstevnímu bytu jsou skoro na úrovni jeho vlastnictví (viz Obchodní zákoník §221 a další), toho bych se nebál.
Mj. např. podle zákona o vlastnictví bytů může soud v případě, že podstatně narušujete práva vlastníků jiných bytů i rozhodnout o tom, že jej musíte prodat. Takže rozdílů opravdu málo.
Objevuje se zde několik nesmyslů resp. nesrovnalostí. podle platného zákona měla družstva za ZÁKONNOU POVINOST převést byty do OV do 07/2010 (plus mínus nějaký ten měsíc) avšak došlo k novele zákona a datum bylo upraveno na 07/2020.To že by Vám družstvo byt nikdy nepřevedlo je právně myslim nesmysl, protože družstvu splácíte tZV. anuitu bytu a to je v podstatě forma hypotéky a po jejím splacení již máte nárok na převod bytu ze zákona. Družstva jako taková jsou podle zákona povinována byty převést, nemohou si je "mýrnix týrnix" ponechat, to by se pak jednalo o byty nájemní, ne. Nebo mi sem napiště opak, rád se také poučím. V družstevním nevidím zas až tak zásadní problém.
miramira, pokud je změna zákona /jak uvádíte/ a je možnost po splacení anuity koupit každý byt do OV, tak jen dobře. Mějte se, PT /stařenka/
Po splacení anuity bytu již není co od družstva odkupovat. Byt je tzv. splacený (jeho vlastní hodnota zaplacena) a jde jen o to, kdy se převede na nájemníka do jeho OV. V zákoně se změnila (upravila) jen doba, do které je nutno převést DB byty do OV.
Miro,anuita,váznoucí na družstevním bytu nemá s vlastnictvím a převodem nic společného.Je to hodnota,nebo spíše zbytek hodnoty investičního úvěru,který stát dal družstvům na pořízení bytového fondu,někde na 30 let,40 let nebo i 45 let.Po splacení celého úvěru je možno byt převést do osobního vlastnictví bezplatně.Ne nutno.Uživatelé musí pro tento právní úkon podat žadost a čekat na vyřízení.Pokud žádají některé realitky za byt v družstevním vlastnictví i 2,5 milionu,postupují protizákonně.Byt nelze totiž prodat,i se splacenou anuitou je stále ve vlastnictví družstva.
JABRAKA
Děkuji za hodnotné příspěvky.
Pokud máte pravdu, tak si ten DB asi kupovat nebudeme, jelikož a poněvadž stojí 1 550 000,- a anuitu už má splacenou několik let. A přece není možnost jej převést do OV, bylo nám řečeno, že by muselo souhlasit 70% obyvatel pěti vchodů. Mohli byste snad posoudit, zda je cena vysoká či přiměřená - je to 3+1, plastová okna, na zemi plovoucí podlaha, pěkná kuchyň s vestavěnými spotřebiči, nový sprchový kout a obklady v koupelně. Tři balkony, tam je nová dlažba, ale jinak jsou stařičké. V budově nový výtah. Asi budu muset zajít na družstvo, odchytit někoho, kdo tomu rozumí a nebude mi říkat polopravdy jako nynější obyvatelé bytu. Prostě se konečně dozvědět, kdy přesně bude možný převod do OV.
Družstva musí v domech upravit podle EU norem, proto ten nový výtah. Jak posoudit zda je byt drahý? Záleží v jaké se nachází lokalitě. V Praze dobrý, v Chomutově hodně. Podívejte se na Seznamu na Reality a posuďte různé kraje. Jsou tam i foto bytů k prodeji, jejich vybavéní, uděláte si pro srovnání svůj obraz. Hodně štěstí. PT /stařenka/
Milé chlupaté pendolíno, nic ve zlém, ale v nemovitostech se fakt neplatí za dlažbu a za výtah. Je mi to až trapné opakovat, ale někdo to na sebe vzít musí: u nemovitostí se platí za 1. lokalitu, 2. lokalitu a 3. lokalitu.
Milý jarmiku, děkuji za nejbezcennější příspěvek tohoto vlákna - všem ostatním děkuji. Velmi jste nám pomohli při rozhodování.
Milé pendolíno, znáte to přísloví: jaká otázka, taková odpověď.
Pro pomalejší to mohu vyjádřit názorněji: pokud je ten byt v Bubenči, tak bych si na něj půjčil okamžitě na jakýkoliv úrok a nemůžu ztratit, i kdyby náhodou dlažba nebyla. Pokud je byt v Chánově, tak je to předražené i se zlatou štětkou na záchodě.
Složitá a pestrá debata okolo bytu.Snad jedině PTstařenka radila podle mého gusta, teda za tu cenu někde splašit menší domek. Třeba i na dědině, vlastně na vesnici.
Kolega koupil DB v klasickém paneláku. A potom to začalo: Napřed oprava střechy, zatékalo. Potom zateplení, ale napřed výměna oken. Potom se měnily stoupačky a odpad. Tato sekce netopí, byty na prvním nad vchodem chtěly slevu, potom i ty pod střechou.Přišlo se na to, že dosloužily i vodorovné rozvody v suteréně. Bezpečák odstavil výtah. Oprava zábradlí a schodiště, výměna vchodových dveří, při tom i zvonky od vchodu do bytu. Věčně vykradené sklepy, protože někdo nezamyká barák. Musel měnit vanu, umyvadlo, linku, kloset.
To vše bylo komplikované různorodostí názorů a hádek a přesvědčování na všech možných schůzích a poradách na družstvu. Plno nájemníků či majitelů nemělo na opravy...Rozhádaný celý barák, protože ty z toho máš prospěch, kolik ti dali, aby jsi nás přesvědčil, hned do toho zatáhli i uklízení...
prostě nechtěl už tam bydlet, prodal to slušně a dnes je v baráčku, ví, kolik dá kdy do čeho a je to stále jeho, bez nervů a tahanic.
je jasné, že se člověk musí zříci některých vymožeností nebo výhod, a cestovat někdy déle, to už si musí vykonzultovat se sebou a poradit se s někým, kdo má zkušenosti z bytu i domku.
Neneseme odpovědnost za správnost informací a za škodu vzniklou jejich využitím. Jednotlivé odpovědi vyjadřují názory jejich autorů a nemusí se shodovat s názorem provozovatele poradny Poradte.cz.
Používáním poradny vyjadřujete souhlas s personifikovanou reklamou, která pomáhá financovat tento server, děkujeme.